Die Finanzierung einer Immobilie auf Mallorca stellt deutsche Käufer vor besondere Herausforderungen. In diesem Leitfaden erfahren Sie alle wichtigen Fakten zur Finanzierung über deutsche und spanische Banken, zu den verschiedenen Finanzierungsmodellen sowie zu steuerlichen und rechtlichen Aspekten. Mit konkreten Beispielrechnungen und praktischen Tipps helfen wir Ihnen, die optimale Strategie für den Erwerb Ihrer Traumimmobilie zu finden.
Die Themen im Überblick:
1. Grundlagen der Immobilienfinanzierung auf Mallorca
Finanzierung über deutsche vs. spanische Banken: Deutsche Käufer mit Hauptwohnsitz in Deutschland stehen vor der Wahl, ihre Luxusimmobilie auf Mallorca entweder über eine deutsche oder eine spanische Bank zu finanzieren. Viele deutsche Banken bieten keine direkte Hypothek auf Auslandsimmobilien an, es sei denn, es bestehen ausreichende Sicherheiten in Deutschland (z. B. ein unbelastetes Eigenheim als Sicherheit). Dies ist vor allem durch die fehlende Kenntnis über den Immobilienmarkt und die Infrastruktur auf Mallorca zu erklären. Einige spezialisierte deutsche Banken – allen voran die PSD Bank Rhein-Ruhr – kooperieren jedoch in diesem Segment und bieten Immobilienkredite für Mallorca an, die durch eine Hypothek auf die spanische Immobilie besichert werden können.
Spanische Banken finanzieren gerne Immobilienkäufe auf Mallorca und akzeptieren die Immobilie in Spanien direkt als Sicherheit. Für Nicht-Residenten (also Käufer ohne spanischen Wohnsitz) gelten dabei bestimmte Einschränkungen. In der Regel finanzieren spanische Banken maximal 60–70 % des Kaufpreises, während 30–40 % Eigenkapital erforderlich sind – zuzüglich Kaufnebenkosten (Steuern, Notar, Grundbuch etc.), die nicht mitfinanziert werden. Insgesamt ergibt sich in der Praxis ein Eigenkapitalbedarf von ca. 50–55 % des Kaufpreises. Zudem setzen spanische Banken häufig eine Altersgrenze: Die Summe aus Lebensalter und Laufzeit darf z. B. 75 Jahre nicht überschreiten.
Besonderheiten spanischer Hypotheken für Nicht-Residenten:
Spanische Hypothekendarlehen unterscheiden sich in einigen Punkten vom deutschen Standard. Während in Deutschland Annuitätendarlehen mit festem Zinssatz (typischerweise 5–15 Jahre Zinsbindung) üblich sind, vergeben spanische Banken häufig variable Zinsen, die sich am Euribor plus Marge orientieren. Eine jährliche Zinsanpassung bedeutet für den Kreditnehmer, dass steigende Zinsen die monatliche Rate erhöhen. Festzins-Hypotheken gibt es zwar, sie sind jedoch seltener und meist als Volltilger-Darlehen ausgestaltet – mit entsprechend höheren Monatsraten.
Typische Kreditkonditionen und Anforderungen: Bei einer Finanzierung über eine spanische Bank sollten deutsche Käufer mit folgenden Konditionen rechnen: maximal 60–70 % Beleihung des Kaufpreises, Laufzeiten von 15–25 Jahren (in Ausnahmefällen bis zu 30 Jahre) und aktuell Zinssätze von etwa Euribor + 1–1,5 % (also insgesamt ca. 3–4 % p.a., abhängig von der Euribor-Entwicklung). Eigenkapital ist in der Regel mindestens 30–40 % des Kaufpreises zuzüglich der Kaufnebenkosten erforderlich. Deutsche Banken mit Auslandsbezug bieten oft längere Zinsbindungen (bis zu 10 Jahre) an, verlangen dafür jedoch häufig zusätzliche Sicherheiten.
2. Welche Finanzierungsmodelle gibt es?
Für die Finanzierung Ihrer Luxusimmobilie auf Mallorca stehen grundsätzlich folgende Modelle zur Verfügung:
- Finanzierung über deutsche Banken: Ein Darlehen wird in Deutschland aufgenommen und durch inländische Sicherheiten (z. B. schuldenfreies Eigenheim) besichert. Der Kaufpreis wird vollständig gezahlt, sodass Sie in Spanien als Barzahler auftreten. Daraus ergeben sich Vorteile durch vertraute Abläufe nach deutschem Recht und deutschen Konditionen, wie z. B. bei der Zinsbindung. Dieses Modell hat jedoch den Nachteil, dass es ohne ausreichende Sicherheiten in Deutschland oft nicht umsetzbar ist.
- Finanzierung über spanische Banken: Bei dem klassischen Weg über ein Hypothekendarlehen, dient die spanische Immobilie direkt als Sicherheit. Die Beleihung liegt in der Regel bei maximal 60–70 % des Kaufpreises. Vorteil dieses Weges ist eine bessere Einschätzung des Marktwerts der Immobilie sowie die zentrale Abwicklung direkt in Spanien. Ein Nachteil sind oftmals die variablen Zinsen auf Basis des Euribor und und die Notwendigkeit von Zusatzprodukten wie Lebensversicherungen.
- Kombination aus Eigenkapital und Fremdfinanzierung: Diese Mischmethode wird in der Praxis von vielen Käufern gewählt. Üblicherweise werden Bestandsimmobilien in Deutschland beliehen, um den Finanzierungsbedarf in Spanien zu reduzieren. So sinkt die benötigte Darlehenssumme, was oft zu besseren Konditionen führt.
3. Steuerliche und rechtliche Aspekte für deutsche Käufer
Deutsche Käufer müssen beim Erwerb einer Immobilie auf Mallorca verschiedene steuerliche und rechtliche Besonderheiten beachten:
- Grunderwerbsteuer (ITP): Bei Gebrauchtimmobilien variiert der Steuersatz auf Mallorca je nach Kaufpreis – bei hohen Beträgen können bis zu 13 % anfallen. Bei Neubauten gelten IVA (10 %) und Stempelsteuer (AJD). Die AJD beläuft sich auf 1,5 % bis 2 %.
- Jährliche Grundsteuer (IBI): Diese bemisst sich am Katasterwert der Immobilie und dem Hebesatz der Gemeinde, meist zwischen 0,4 % und 1,1 %. Sie wird an die Gemeinde entrichtet.
- Vermögenssteuer: Diese wird nur erhoben, wenn das Nettovermögen (Immobilienwert minus Hypothek) bestimmte Freibeträge überschreitet (z. B. 3 Mio. € pro Person). Die Steuer liegt zwischen 0,2 % und 3,5 % auf den übersteigenden Betrag. Die Steuer muss jährlich in Spanien deklariert werden.
- Besteuerung von Mieteinnahmen: Bei Vermietung unterliegen die Netto-Mieteinnahmen einer Einkommensteuer von 19 % im Quartal. Tipp: Viele Kosten sind abzugsfähig und mindern so die Steuerlast. Werden keine Mieteinnahmen erzielt, kann eine fiktive Mietwertsteuer anfallen. Die 19 % werden hier auf 1,1 % des Katasterwert erhoben, welcher als Jahres-Netto-Miete angenommen wird.
- Erbschafts- und Schenkungssteuer: Die Regelungen sind komplex und variieren regional, wobei Übertragungen innerhalb der Familie auch für Nicht-Residenten begünstigt werden. Wichtig ist, dass zwischen Deutschland und Spanien kein Doppelbesteuerungsabkommen für Erbschaftsteuer besteht.
4. Praxisbeispiele und Berechnungen
Beispielrechnung:
- Sie erwerben eine Luxusvilla für 2.000.000 €:
- Finanzierung über eine spanische Bank: 1.200.000 € (60 %)
- Eigenkapital: 800.000 € (40 %)
- Nebenkosten (z. B. Steuern, Notar): ca. 220.000 €
→ Gesamt-Eigenkapitalbedarf: ca. 1.020.000 €
Bei einem variablen Zinssatz von 3,0 % und einer Tilgung über 20 Jahre ergibt sich eine monatliche Annuität von ca. 6.600 €. Alternativ können Sie die Laufzeit verlängern, um die monatliche Rate zu senken – wobei dies das Zinsänderungsrisiko erhöht.
Vergleich deutscher und spanischer Finanzierung: Deutsche Banken (z. B. PSD Bank Rhein-Ruhr) bieten oft feste Zinssätze (z. B. 4 % p.a. mit 10 Jahren Zinsbindung) und planen mit einem klassischen Annuitätendarlehen. Allerdings verlangen sie häufig zusätzliche Sicherheiten und finanzieren unter Umständen weniger als 60–70 % des Kaufpreises. Spanische Banken bieten dagegen eine Finanzierung direkt auf Basis der Immobilie an, wobei variable Zinsen und Zusatzgebühren üblich sind.
5. Tipps für eine erfolgreiche Immobilienfinanzierung auf Mallorca
Hier einige praktische Tipps, damit Ihre Finanzierung reibungslos gelingt:
- Den richtigen Finanzierungspartner wählen: Vergleichen Sie Angebote von spezialisierten Banken und Vermittlern. Achten Sie auf Konditionen, Nebenbedingungen und erforderliche Sicherheiten. Sie sollten sich immer mehrere Angebote einholen und einen Finanzberater für den Vergleich hinzuziehen. Achten Sie dabei immer auch immer auf den Effektivzins und Nebenbedingungen.
- Finanzierungsrahmen realistisch abstecken: Klären Sie frühzeitig, wie viel Immobilie Sie sich leisten können, und berücksichtigen Sie alle Kaufnebenkosten. Es ist ratsam, ausreichende finanzielle Rücklagen einzuplanen, um neben dem Immobilienkauf auch unvorhergesehene Ausgaben wie Renovierungen oder temporäre Leerstände bei Vermietung abdecken zu können.
- Unterlagen sorgfältig vorbereiten: Stellen Sie alle notwendigen Dokumente (Einkommensnachweise, SCHUFA, Eigenkapitalnachweise) zusammen, um den Kreditprozess zu beschleunigen. Beantragen Sie frühzeitig Ihre NIE-Nummer und planen Sie genug Zeit für eventuell benötigte Übersetzungen ein.
- Lokalitäten und rechtliche Unterschiede beachten: Informieren Sie sich über die Abläufe eines Immobilienkaufs in Spanien. Eröffnen Sie ein spanisches Bankkonto für die Abwicklung des Darlehens, koordinieren Sie Notartermine, auch für die Beurkundung der Hypothek. Schließen Sie zusätzlich alle erforderliche Versicherungen ab.
- Stolperfallen vermeiden: Achten Sie auf Währungsrisiken und vermeiden Sie Experimente mit Fremdwährungen. Stimmen Sie Finanzierungszusagen und Vertragsfristen im Kaufvertrag miteinander ab. Kalkulieren Sie laufende Nebenkosten und steigende variable Zinsen ein, beide Posten werden oft unterschätzt. Im besten Fall können Sie sich durch einen Zinscap oder eine Teilfestschreibung absichern.
- Rechtliche Hilfe aufsuchen: Als Käufer wählen Sie den Notar und dieser spielt eine zentrale Rolle in der Kauf-Abwicklung. Er beurkundet Kaufvertrag und Hypothek und ist gesetzlich dazu verpflichtet, Sie im Vorfeld über die Vertragsklauseln der Hypothekenfinanzierung zu unterrichten. Gleichzeitig ist es ratsam einen im spanischen Immobilienrecht versierten Anwalt hinzuzuziehen. Dieser prüft die Vertragsmodalitäten und Lasten im Grundbuch und berät Sie zudem rechtssicher.
Mit diesen Tipps und Informationen sind Sie gut gerüstet, die Finanzierung Ihrer Mallorca-Luxusimmobilie erfolgreich zu meistern. So zum Beispiel, wenn Sie ein exklusives Haus im Südwesten kaufen möchten. Planen Sie sorgfältig, holen Sie sich fachkundige Unterstützung und vergleichen Sie Ihre Optionen – dann steht dem Traum vom eigenen Anwesen auf Mallorca nichts mehr im Wege. Viel Erfolg bei Ihrem Immobilienprojekt!