Steuern und Nebenkosten

Genau wie hierzulande fallen auch in Spanien Steuern und Nebenkosten an, wenn Sie eine Immobilie erwerben. Da vor allem ausländische Banken diese in der Regel nicht mitfinanzieren, sollten Sie die Ausgaben mit Eigenkapital decken können. Das heißt: Steuern und Nebenkosten spielen bereits bei der Auswahl geeigneter Objekte in Immobilienportalen oder mit Maklern eine wichtige Rolle. Einstellen müssen Sie sich dabei in der Regel auf folgende Posten:

• Grunderwerbsteuer bei Bestandsimmobilien oder Mehrwert- und Stempelsteuer bei Neubauten
• Kosten für Notar und Grundbucheintragung
• Kosten für Anwalt und Gestoría, wenn Sie Kaufvertrag und Unterlagen prüfen lassen
• Maklergebühren für einen optionalen Suchmakler

Hinzu kommen laufende Kosten wie die Grundsteuer, Müll- und Straßenreinigungs-Gebühren, Gemeinschaftskosten bei Eigentumswohnungen und – wenn Sie Ihren steuerlichen Wohnsitz nicht in Spanien haben – die Nicht-Residenten-Steuer.

Tipp: Wenn Sie diese Kosten nicht vollständig mit Eigenkapital decken, benötigen Sie in der Regel ein separates Darlehen. Mehr dazu erfahren Sie im Ratgeber zur Immobilienfinanzierung in Spanien.

Mit Ihren eigenen Zahlen: Der Finanzierungsrechner zieht die Nebenkosten zuerst vom Eigenkapital ab und zeigt, welche Monatsrate oder welcher Kaufpreis bleibt. Alle Rechner, nach Kaufphase geordnet: Rechner für den Hauskauf.

Bitte beachten Sie: Diese Seite gibt den allgemeinen Rechtsstand wieder und ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall. Welche Sätze, Freibeträge und Fristen für Ihren Kauf gelten, hängt von Objekt, Kaufpreis, Nutzung und Ihrer persönlichen Situation ab. Lassen Sie Ihren Fall von einem spanischen Steuerberater (asesor fiscal) oder Anwalt prüfen.

Welche Steuer beim Kauf anfällt, entscheidet sich an einer einzigen Frage: Kaufen Sie eine Bestandsimmobilie von einem privaten Verkäufer oder einen Neubau vom Bauträger? Im ersten Fall zahlen Sie die Grunderwerbsteuer (ITP), im zweiten Mehrwertsteuer (IVA) und Stempelsteuer (AJD). Beides zusammen fällt nie an – die Steuerarten schließen einander aus.

Seit 2022 gilt für die Grunderwerb- sowie die Erbschaft- und Schenkungsteuer eine neue Bemessungsgrundlage: Nicht mehr der Kaufpreis allein zählt, sondern der valor de referencia – ein amtlicher Referenzwert, den das spanische Kataster jährlich aus notariell beurkundeten Kaufpreisen je Wertzone ableitet. Versteuert wird der höhere der beiden Werte.

Praktisch bedeutet das: Liegt der Referenzwert Ihres Hauses über dem vereinbarten Kaufpreis, bemisst sich die Steuer am Referenzwert – auch wenn Sie tatsächlich weniger bezahlt haben. Gibt es für ein Objekt keinen Referenzwert oder lässt er sich nicht bescheinigen, gilt der höchste Wert aus erklärtem Wert, Kaufpreis und Marktwert. Den Referenzwert können Sie vor dem Kauf über die Sede Electrónica des Katasters abfragen; halten Sie ihn unbedingt vor der Beurkundung neben Ihren Kaufpreis.

Gegen einen aus Ihrer Sicht zu hohen Referenzwert können Sie nicht vorab vorgehen. Anfechtbar ist er erst mit einem Rechtsbehelf gegen die Steuerfestsetzung oder mit einem Antrag auf Berichtigung der Selbstveranlagung – dann allerdings mit Gutachten und Belegen.

Wie hoch die Grunderwerbsteuer ausfällt, hängt stark von der Region ab, denn die spanischen Autonomen Gemeinschaften setzen die Sätze selbst fest. Zwischen den Balearen und etwa dem Baskenland liegen deshalb Welten. Auf den Balearen kommt hinzu, dass der Satz mit dem Wert der Immobilie steigt – je teurer das Objekt, desto höher der Durchschnittssatz.

Für Bestandsimmobilien auf den Balearen gilt eine gestaffelte Tarifkurve. Sie funktioniert wie der deutsche Einkommensteuertarif: Jede Stufe wird nur auf den Teil des Wertes angewendet, der in sie fällt. Aus der Summe ergibt sich der Durchschnittssatz (tipo medio), der dann auf die Bemessungsgrundlage angewendet wird.

Was das in Zahlen heißt: Die folgende Übersicht zeigt die Grunderwerbsteuer für typische Kaufpreise – jeweils unter der Annahme, dass der Kaufpreis über dem amtlichen Referenzwert liegt und damit die Bemessungsgrundlage bildet.

Ein häufiger Rechenfehler: Wer bei 1,5 Millionen Euro pauschal mit 12 Prozent kalkuliert, setzt rund 30.000 Euro zu viel an. Der Spitzensatz gilt immer nur für den Teil des Wertes oberhalb der jeweiligen Stufe, nie für den gesamten Kaufpreis. Für Garagenstellplätze, die nicht als Zubehör einer Wohnung erworben werden, gilt eine eigene, flachere Staffel von 8 und 9 Prozent.

Für Ihren Kaufpreis: Der Kaufnebenkosten-Rechner wendet die Staffel genau so an, setzt den Referenzwert an, wenn er höher ist, und rechnet beim Neubau Mehrwert- und Stempelsteuer, dazu Notar und Grundbuch. Bis wann Sie die Steuer nach dem Notartermin zahlen, zeigt der Zahlungsplan.

Die Balearen kennen daneben ermäßigte Sätze und Befreiungen – etwa 4 Prozent, 2 Prozent oder eine vollständige Befreiung beim Erwerb der ersten eigenen Hauptwohnung bis zu einem Wert von 270.151,20 Euro. Voraussetzung ist unter anderem ein gewöhnlicher Aufenthalt auf den Balearen in den drei Jahren vor dem Kauf. Für den Kauf einer Ferien- oder Zweitimmobilie greifen diese Vergünstigungen nicht.

Kaufen Sie einen Neubau erstmalig vom Bauträger, fällt statt der Grunderwerbsteuer die Mehrwertsteuer (IVA) von 10 Prozent auf Wohnraum an – hinzu kommt die Stempelsteuer (AJD) auf die notarielle Urkunde. Auf den Balearen beträgt sie:

• 1,5 % als allgemeiner Satz
• 2 % ab einem Immobilienwert von 1.000.000 Euro – für die Zielgruppe hochwertiger Objekte also der Regelfall
• 2,5 %, wenn beim Kauf auf die Mehrwertsteuerbefreiung verzichtet wird (relevant bei gewerblichen Erwerbern)
• 1 % beim Erwerb der ersten Hauptwohnung bis 270.151,20 Euro

Wichtig für Finanzierer: Die Stempelsteuer auf die Hypothekenurkunde zahlt seit November 2018 nicht mehr der Darlehensnehmer, sondern die Bank. Seit Juni 2019 trägt die Bank außerdem die Notar-, Grundbuch- und Gestoría-Kosten des Darlehens; beim Kreditnehmer bleibt nur das Wertgutachten und, wer sie anfordert, die Kosten für Urkundenkopien.

Genau wie in Deutschland fällt auch in Spanien eine Grundsteuer an – der Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Bemessungsgrundlage ist der Katasterwert, den Hebesatz legt die Gemeinde fest. Für städtische Grundstücke bewegt er sich im gesetzlichen Rahmen von 0,4 bis 1,1 Prozent; Zuschläge sind in bestimmten Fällen möglich. Ermäßigungen gewähren viele Gemeinden für kinderreiche Familien, Menschen mit Behinderung, denkmalgeschützte Gebäude und bei Zahlung per SEPA-Lastschrift. Fragen Sie den konkreten Satz bei Ihrer künftigen Gemeinde ab – er unterscheidet sich auf Mallorca von Ort zu Ort deutlich.

Wenn Sie ein Haus auf Mallorca besitzen, ohne Ihren steuerlichen Wohnsitz in Spanien zu haben, versteuern Sie die Selbstnutzung. Spanien unterstellt dafür einen fiktiven Nutzungswert (renta imputada) und besteuert ihn im Rahmen der Nicht-Residenten-Einkommensteuer (IRNR). Der Steuersatz beträgt:

• 19 % für Steuerpflichtige mit Wohnsitz in der EU sowie in Island, Norwegen und Liechtenstein
• 24 % für alle übrigen – seit dem Brexit auch für Eigentümer mit Wohnsitz im Vereinigten Königreich

Der zu versteuernde Betrag ist ein Anteil des Katasterwerts, nicht des Kaufpreises. Er beträgt 1,1 Prozent, wenn der Katasterwert der Gemeinde im laufenden oder in einem der zehn vorangegangenen Veranlagungszeiträume allgemein neu festgesetzt wurde – sonst 2 Prozent. Für die Jahre 2023 bis 2026 gilt übergangsweise die günstigere Regel, dass 1,1 Prozent schon dann greifen, wenn die Neufestsetzung ab dem 1. Januar 2012 wirksam wurde. Für 2024 bis 2026 hängt diese Regel allein am Real Decreto-ley 29/2026, das auch eine neue Staffel ab 2027 enthält und das das Parlament noch bestätigen muss; Einzelheiten unter Einkommensteuer als Nicht-Resident.

Ein Beispiel: Liegt der Katasterwert bei 100.000 Euro und gilt der Anteil von 1,1 Prozent, sind 1.100 Euro mit 19 Prozent zu versteuern. Das ergibt eine jährliche Steuerlast von 209 Euro. Gehört die Immobilie mehreren Personen, gibt jede eine eigene Erklärung für ihren Anteil ab – auch Ehepaare.

Neue Fristen ab dem Steuerjahr 2026: Bisher konnten Sie die Erklärung (Formular Modelo 210) im gesamten Folgejahr abgeben. Für Nutzungswerte ab dem Jahr 2026 läuft die Frist nur noch vom 1. April bis 31. Dezember des Folgejahres – für das Jahr 2026 also ab dem 1. April 2027. Für 2025 und früher gilt weiterhin das gesamte Folgejahr.

Für Ihre Gemeinde: Der Rechner für laufende Kosten wählt den Anteil nach der Regel Ihrer Gemeinde und rechnet die Steuer auf die Eigennutzung aus dem Katasterwert Ihres IBI-Bescheids, auf Wunsch auch Vermögen- und Solidaritätssteuer und Ihre übrigen Jahreskosten.

Vermieten Sie Ihre Immobilie, sind die Mieteinnahmen in Spanien zu versteuern – ebenfalls über das Modelo 210 und mit denselben Sätzen von 19 beziehungsweise 24 Prozent. Für Eigentümer mit Wohnsitz in der EU oder im EWR gilt ein wichtiger Vorteil: Sie dürfen die laufenden Kosten abziehen, die unmittelbar mit der Vermietung zusammenhängen – etwa Handwerker, Versicherungen, Gemeinschaftskosten, Grundsteuer, Abschreibung und Hypothekenzinsen. Besteuert wird dann der Nettoertrag. Wer außerhalb der EU und des EWR ansässig ist, versteuert die Einnahmen brutto ohne Abzug.

Nicht-Residenten-Steuer und Vermietung schließen einander nicht vollständig aus. Vermieten Sie nur einen Teil des Jahres, versteuern Sie für die Vermietungsmonate die Mieteinnahmen und für die übrigen Monate anteilig den fiktiven Nutzungswert. Nur bei ganzjähriger Vermietung entfällt der Nutzungswert vollständig.

Aus vierteljährlich wurde jährlich: Für Mieteinnahmen, die seit dem 1. Januar 2024 anfallen, werden die Erträge eines Kalenderjahres zusammengefasst und einmal jährlich erklärt – die früher übliche Quartalsmeldung ist entfallen. Für die Jahre 2024 und 2025 lief die Frist vom 1. bis 20. Januar des Folgejahres, ab dem Jahr 2026 vom 1. bis 20. April des Folgejahres.

Für die touristische Vermietung an Feriengäste benötigen Sie außerdem eine gültige Lizenz. Was dabei heute gilt, steht im Ratgeber Haus mit Ferienvermietungslizenz (ETV) kaufen.

Was nach der Steuer bleibt: Der Rechner zur Ferienvermietung rechnet Einnahmen, Kosten und die spanische Steuer für Ferien- oder Dauervermietung, einschließlich der Steuer auf die Tage ohne Vermietung.

Die folgende Übersicht fasst zusammen, welche Steuern rund um ein Haus auf Mallorca anfallen:

Haben Sie Ihr Traumhaus auf Mallorca erworben und bezogen, ist der größte Teil der Nebenkosten beglichen. Laufend bleiben aber Ausgaben für Müllentsorgung und Straßenreinigung (etwa 100 bis 200 Euro pro Jahr) sowie – bei Eigentumswohnungen und Anlagen mit Gemeinschaftseigentum – die Gemeinschaftskosten. Letztere reichen je nach Ausstattung von rund 50 Euro monatlich in einer einfachen Anlage bis zu mehreren hundert Euro in Objekten mit Pool, Garten, Portier und Sicherheitsdienst. Erfragen Sie diese Beträge unbedingt vor dem Kauf: Sie sind in gehobenen Wohnanlagen ein erheblicher Dauerposten. Hinzu kommen Versicherungen, Strom, Wasser sowie die Pflege von Garten und Pool.

Zwei Beispielrechnungen zeigen, was Steuern und Nebenkosten beim Hauskauf auf Mallorca konkret ausmachen. In beiden Fällen handelt es sich um eine Bestandsimmobilie, die der Käufer selbst nutzt und für die er nicht als Resident gilt. Die Grunderwerbsteuer folgt der balearischen Staffel.

Notar und Grundbuch rechnen nach amtlichen Gebührenordnungen mit sinkenden Promillesätzen, nicht nach Prozent des Kaufpreises; die Beträge stammen aus dem Kaufnebenkosten-Rechner. Eine Maklerprovision ist hier nicht enthalten: Auf Mallorca zahlt sie üblicherweise der Verkäufer. Nur wenn Sie einen eigenen Suchmakler beauftragen, kommt sie nach Vereinbarung hinzu. Finanzieren Sie über eine spanische Bank, fallen zusätzlich das Wertgutachten (etwa 300 bis 600 Euro) und eine mögliche Bearbeitungsgebühr an – Notar, Grundbuch, Gestoría und Stempelsteuer der Hypothek trägt dagegen die Bank.

Hinzu kommen die laufenden Steuern und Kosten nach dem Kauf. Das folgende Beispiel geht von einem Haus mit 750.000 Euro Kaufpreis und einem Katasterwert von 375.000 Euro aus, der nach dem Zehn-Jahres-Zeitraum als aktualisiert gilt:

Kaufen Sie ein Haus auf Mallorca für 750.000 Euro, sollten Sie also mit gesetzlich festgelegten Nebenkosten von rund 66.100 Euro rechnen, dazu Anwalt und Gestoría nach Angebot. Hinzu kommen jährlich etwa 2.400 bis 5.100 Euro an Steuern und Gebühren – bei einer Wohnung oder einem Objekt in einer Anlage zuzüglich der Gemeinschaftskosten. Versicherungen, Energie, Wasser sowie Garten- und Poolpflege sind darin noch nicht enthalten.

Auch der Ausstieg hat seinen Preis – und wer ihn früh kennt, rechnet realistischer. Verkaufen Sie als Nicht-Resident eine Immobilie in Spanien, fallen drei Posten an:

Mit Ihren Zahlen: Der Verkaufsrechner rechnet Gewinn und Steuer, verrechnet den Einbehalt des Käufers und zeigt, ob Sie Geld zurückbekommen oder nachzahlen. Er rechnet nur die spanische Seite.

Ab einem Kaufpreis von einer Million Euro gelten auf Mallorca höhere Steuersätze, und einige Pflichten werden erst in dieser Größenordnung wichtig. Dieser Abschnitt richtet sich an Käufer, die ihren Wohnsitz in Deutschland, Österreich oder der Schweiz behalten. Unter jeder Aussage steht, worauf sie beruht und seit wann sie gilt.

Bitte lassen Sie Ihren Fall steuerlich beraten. Die Angaben beschreiben die Rechtslage, nicht Ihre persönliche Steuerlast. Was Sie zahlen, hängt von Wohnsitz, Eigentümerstruktur, Finanzierung und Nutzung der Immobilie ab. Klären Sie das vor dem Vorvertrag mit einem Steuerberater, der das spanische Recht und das Recht Ihres Wohnsitzlandes kennt.

Stand aller Angaben: 15. Oktober 2026. Geprüft an den konsolidierten Gesetzestexten im spanischen Amtsblatt (BOE), am Handbuch der spanischen Steuerverwaltung zur Vermögensteuer 2025 und am deutschen Erbschaftsteuergesetz. Die Quellen stehen am Ende der Seite.

Für Bestandsimmobilien steigt die Grunderwerbsteuer der Balearen in Stufen. Oberhalb einer Million Euro greifen die beiden oberen Stufen. Jede gilt nur für den Teil des Werts, der in sie fällt.

In Zahlen: die Grunderwerbsteuer nach der Staffel, wenn der Kaufpreis über dem Referenzwert liegt und damit die Bemessungsgrundlage bildet.

Berechnet nach Art. 10 Buchst. a Decreto Legislativo 1/2014 in der Fassung vom 14. Juni 2026.

Als Nicht-Resident zahlen Sie Vermögensteuer nur auf Ihr Vermögen in Spanien, also etwa auf die Immobilie und ein spanisches Konto. Maßgeblich ist der Stand am 31. Dezember.

Art. 5 Abs. 1 Buchst. b und Art. 29 Ley 19/1991.

Ihre Vermögen- und Solidaritätssteuer rechnet Schritt 2 im Rechner für laufende Kosten.

Erben und Beschenkte zahlen in Spanien Erbschaft- und Schenkungsteuer auf die Immobilie, auch wenn sie nicht in Spanien wohnen. Sie dürfen dabei die Regeln der Balearen anwenden: bei einer Erbschaft, wenn das wertvollste spanische Vermögen des Verstorbenen dort liegt, bei der Schenkung einer Immobilie, wenn sie dort liegt.

Art. 7 Ley 29/1987; Zusatzbestimmung 2 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a und c Ley 29/1987, für alle Nicht-Residenten seit 11. Juli 2021 (Ley 11/2021).

Für Erben und Beschenkte mit Wohnsitz in Österreich oder der Schweiz gelten deren eigene Regeln. Sie sind hier nicht dargestellt; lassen Sie sie gesondert prüfen.

Auch ohne Mieteinnahmen zahlen Sie in Spanien jedes Jahr Einkommensteuer auf Ihre Immobilie, weil für die eigene Nutzung ein Ertrag unterstellt wird. Wie das funktioniert, steht oben unter Nicht-Residenten-Steuer. Für Immobilien mit hohem Wert sind diese Punkte wichtig:

Das Modelo 720 ist eine Meldung über Vermögen im Ausland. Solange Sie Ihren steuerlichen Wohnsitz in Deutschland, Österreich oder der Schweiz behalten, betrifft es Sie nicht: Die Pflicht gilt nur für Personen, die in Spanien steuerlich ansässig sind. Wichtig wird sie, wenn Sie Ihren Lebensmittelpunkt nach Mallorca verlegen.

Zusatzbestimmung 18 Ley 58/2003; Art. 42 bis, 42 ter und 54 bis Real Decreto 1065/2007.

Ob sich der Erwerb über eine Gesellschaft lohnt, hängt von Rechtsform, Sitz der Gesellschaft und Ihrem Wohnsitzland ab und lässt sich nur im Einzelfall beurteilen. Diese Regeln gelten unabhängig davon:

Wie die Gesellschaft selbst besteuert wird und welche Folgen es hat, wenn Gesellschafter die Immobilie privat nutzen, ist hier nicht dargestellt. Diese Fragen gehören vor dem Kauf zu einem Steuerberater.

Das spanische Immobilienrecht ist in den vergangenen Jahren stark in Bewegung geraten. Diese Punkte sollten Sie kennen:

Betrachtet man die einzelnen Positionen, gibt es an einigen Punkten Einsparpotenziale. So könnten Sie auf einen eigenen Makler, einen Anwalt und die Gestoría verzichten, um die Nebenkosten zu senken. Einige Käufer, die diesen Weg gegangen sind, haben allerdings schlechte Erfahrungen mit dem Immobilienkauf auf Mallorca gemacht. So war der Preis viel zu hoch, das Grundstück belastet oder das Haus gar nicht mit Baugenehmigung errichtet. Indem Sie auf Makler, Anwälte und die Gestoría vertrauen, gehen Sie den größten Risiken sicher aus dem Weg.

Suchen Sie in spanischen Immobilienanzeigen nach Ihrem Traumhaus auf Mallorca oder blättern Sie durch Verträge? Dann finden Sie meist keine deutsche Übersetzung. Um Sie an dieser Stelle zu unterstützen, haben wir die wichtigsten Begriffe in Bezug auf Steuern und Nebenkosten beim Hauskauf auf Mallorca für Sie zusammengefasst.

Ausführlich erklärt, mit Bedeutung im Kaufablauf und Rechtsgrundlage, finden Sie diese und weitere Begriffe im Glossar der spanischen Begriffe beim Immobilienkauf, etwa ITP, AJD, IBI und Plusvalía municipal.

Alle Steuersätze, Staffeln und Fristen auf dieser Seite stammen aus den amtlichen Quellen. Prüfen Sie den Stand vor einer Kaufentscheidung erneut – gerade die balearischen Sätze werden über die jährlichen Haushaltsgesetze angepasst.

Für den Abschnitt Kaufpreise ab einer Million Euro zusätzlich, jeweils in der konsolidierten Fassung, abgerufen am 15. Oktober 2026: