Financiar la compra de un inmueble en Mallorca

Con más de 2.750 horas de sol al año, Mallorca es una de las zonas más buscadas para comprar una vivienda vacacional. No es extraño que cada vez más compradores extranjeros quieran una casa o una finca en la isla. Para tener una buena experiencia al comprar en Mallorca —además de la búsqueda en portales o con un agente— lo que más cuenta es el modo de financiar su inmueble en el extranjero. Es un paso decisivo y hay varias formas de darlo: puede contratar un préstamo con un banco español o alemán, recurrir a inversores privados o hipotecar un inmueble en su país para no necesitar una financiación adicional en Mallorca.

Antes de hablar de financiación conviene mirar los costes. Igual que en Alemania, también en España los gastos de compra suponen entre el 10 y el 15 por ciento del precio. El siguiente resumen muestra cómo se componen:

En total, los gastos de compra de una casa en Mallorca se sitúan —de forma similar a Alemania— entre el 10 y el 15 % del precio, y más bien en la parte alta en inmuebles de precio elevado. Los honorarios de abogado y gestoría son formalmente opcionales: cubren la revisión del contrato y de la documentación oficial y deberían incluirse siempre en el cálculo.

Por cierto: una gestoría es una oficina española especializada en tramitaciones administrativas. En Alemania esas tareas las asumen normalmente asesores fiscales, abogados o notarios.

Si desea financiar la compra de una casa en Mallorca, el importe a pagar supera el precio de compra. Qué significa eso en la práctica lo muestra el siguiente ejemplo. Si compra una casa en Mallorca por 750.000 euros, se generan estos gastos:

Es decir: si el precio del inmueble de sus sueños en Mallorca es de 750.000 euros, deberá desembolsar entre 830.500 y 842.750 euros con los gastos incluidos. Conviene saber que esos gastos a menudo no pueden cubrirse con el préstamo para un inmueble en el extranjero, sobre todo si financia la compra a través de un banco español.

En muchos casos puede recurrir a un banco español para financiar su inmueble. Que tenga su residencia fija en España o que quiera usar la casa como vivienda vacacional o de alquiler no influye de entrada, salvo en las condiciones: para los residentes suelen ser mejores. Además hay algunas particularidades cuando financia el inmueble con un banco español. El siguiente resumen muestra cuáles son:

• No hay préstamos para todos los grupos de edad, o solo con plazos reducidos. La duración del préstamo más la edad del prestatario no puede superar, por ejemplo, los 75 años.
• Por regla general, los bancos españoles conceden préstamos de amortización total que deben devolverse al término del periodo de interés fijo, lo que implica cuotas más altas. A cambio, el plazo es de 15 a 25 años (en algunos casos hasta 30).
• Los bancos españoles aceptan la nueva casa en Mallorca como garantía, pero exigen entre un 30 y un 40 por ciento de fondos propios sobre el precio. Como los gastos también han de cubrirse por cuenta propia, en conjunto necesita fondos propios por el 50 a 55 por ciento del precio.
• Los bancos españoles cuidan mucho la seguridad de sus inversiones y por eso suelen fijar límites a la cuota: no debería superar el 30 por ciento de los ingresos netos para obtener un préstamo español.
• El interés suele ser variable y se referencia al euríbor, el tipo al que los bancos se prestan entre sí. Sobre él, las entidades españolas aplican por lo general un diferencial del 0,5 al 1,5 por ciento. Conviene saber que su cuota puede variar con el euríbor, porque la revisión es anual.

Buenas noticias sobre los gastos del préstamo: desde noviembre de 2018 el banco asume el impuesto de actos jurídicos documentados de la escritura de hipoteca y, desde junio de 2019, también los gastos de notaría, registro y gestoría del préstamo. Al prestatario le corresponden la tasación del inmueble —normalmente de 300 a 600 euros— y las copias de escrituras que solicite. Los desgloses antiguos que todavía imputan al comprador del 0,3 al 1 por ciento del importe del préstamo por notaría y registro de la hipoteca ya no reflejan la situación legal actual.

A ello se suma que las condiciones suelen ser peores para los no residentes. Si desea financiar la compra de una casa en Mallorca, siempre merece la pena compararlo con una entidad alemana.

Muchos bancos alemanes no financian directamente la compra de un inmueble en Mallorca, salvo que estén especializados en inmuebles en el extranjero. Quien aun así prefiera una entidad alemana suele tener que recurrir a vías indirectas, por ejemplo garantías en su país, porque esas entidades no aceptan como garantía casas o pisos españoles. Aquí le mostramos en qué condiciones puede financiar su inmueble de forma indirecta:

• Firma un contrato de préstamo con un banco de Alemania en el que aporta como garantía inmuebles u otros bienes situados allí.
• A continuación recibe el préstamo íntegro y actúa en España como comprador al contado.
• La ventaja es un contrato alemán con interlocutores en su idioma y condiciones conocidas. Obtiene un periodo de interés fijo más largo y evita así que sus cuotas suban con fuerza según el euríbor.

Sobre todo si quiere comprar un inmueble de lujo en Mallorca, esta vía solo funciona con garantías alternativas suficientes. Aun así merece la pena considerarla y pedir ofertas para financiar la compra en Mallorca de forma económica.

También resultan interesantes las fórmulas mixtas: una combinación de fondos propios y financiación ajena que mantiene pequeño el préstamo con el banco español. La ventaja: aumentan las probabilidades de obtener financiación y las condiciones suelen ser mejores por el bajo nivel de endeudamiento. Así funciona:

• Primero hipoteca su inmueble en Alemania u otros bienes libres de cargas. Así genera fondos propios con los que cubre los gastos y al menos del 30 al 40 por ciento del precio.
• Para el importe restante solicita un préstamo a un banco español. Este acepta la nueva casa como garantía y le permite financiar la compra en Mallorca con seguridad.

Como alternativa puede dirigirse a inversores privados para articular el préstamo con seguridad.

Cuando hay prisa: si compite con otros ofertantes y su solvencia lo permite, puede obtener financiación puente rápidamente. Paga la casa en España al contado y solo después organiza una financiación económica y a largo plazo para el inmueble en Mallorca.

A diferencia de Alemania, el valor de tasación que aplican los bancos españoles es comparativamente bajo, del 60 al 70 por ciento. No puede incluir los gastos en el préstamo y, por regla general, debe devolver todo el importe en un plazo de 15 a 25 años. Eso, y la referencia al euríbor variable, implica cuotas no solo cambiantes, sino a menudo también más altas.

Financiar la compra con un banco alemán tampoco es siempre posible. El motivo suele ser la falta de garantías, entre las que no cuenta la propia casa en Mallorca. Como alternativa puede hipotecar bienes en su país y financiar solo una parte del coste. Eso aumenta las probabilidades de obtener el préstamo y, por lo general, mejora las condiciones.

Si desea financiar la compra de una casa en Mallorca de forma segura y económica, conviene seguir algunos consejos. El siguiente resumen muestra cuáles:

Comprar y financiar una casa en Mallorca exige tener en cuenta muchas cosas. Confíe en la experiencia de agentes cualificados y no asuma riesgos innecesarios.