Consejos de financiación
Guía
Guía para compradores internacionales
Financiar un inmueble en Mallorca plantea retos particulares a los compradores extranjeros. En esta guía encontrará todo lo importante sobre la financiación a través de bancos alemanes y españoles, los distintos modelos de financiación y los aspectos fiscales y jurídicos. Con nuestra calculadora de hipoteca y consejos prácticos le ayudamos a encontrar la mejor estrategia para adquirir el inmueble de sus sueños.
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Aspectos básicos
Bancos alemanes frente a bancos españoles: quienes compran desde Alemania y tienen allí su residencia principal deben decidir si financian su inmueble de lujo en Mallorca a través de un banco alemán o de uno español. Muchos bancos alemanes no conceden hipotecas directas sobre inmuebles en el extranjero, salvo que existan garantías suficientes en Alemania (por ejemplo una vivienda libre de cargas). La razón principal es su desconocimiento del mercado inmobiliario y de la realidad de Mallorca. Algunos bancos alemanes especializados —en primer lugar el PSD Bank Rhein-Ruhr— sí operan en este segmento y ofrecen préstamos para Mallorca que pueden garantizarse con una hipoteca sobre el inmueble español.
Los bancos españoles financian con gusto la compra de inmuebles en Mallorca y aceptan directamente la propiedad española como garantía. Para los no residentes (quienes compran sin residencia en España) rigen determinadas limitaciones. Por lo general los bancos españoles financian como máximo el 60 al 70 por ciento del precio de compra, de modo que se exige un 30 a 40 por ciento de fondos propios, además de los gastos de la compra (impuestos, notaría, registro, etc.), que no se financian. En la práctica resulta así una necesidad de fondos propios de en torno al 50 o 55 por ciento del precio. Los bancos españoles fijan además con frecuencia un límite de edad: la suma de la edad y el plazo no puede superar, por ejemplo, los 75 años.
Particularidades de las hipotecas españolas para no residentes:
Los préstamos hipotecarios españoles se diferencian en varios puntos del estándar alemán. Mientras que en Alemania son habituales los préstamos de cuota constante con tipo fijo (normalmente de 5 a 15 años), los bancos españoles conceden a menudo tipos variables referenciados al euríbor más un diferencial. La revisión anual del tipo implica que una subida de los tipos eleva la cuota mensual. Existen hipotecas a tipo fijo, pero son menos frecuentes y suelen formularse como préstamos de amortización completa, con cuotas mensuales correspondientemente más altas.
Condiciones y requisitos habituales: al financiar con un banco español conviene contar con estas condiciones: financiación máxima del 60 al 70 por ciento del precio, plazos de 15 a 25 años (de forma excepcional hasta 30) y tipos de en torno a euríbor + 1 a 1,5 por ciento. El euríbor a doce meses se situó en agosto de 2026 en una media mensual del 2,95 por ciento (fuente: Banco Central Europeo), de lo que resulta actualmente un orden de magnitud de alrededor del 4 al 4,5 por ciento anual, que varía con el euríbor. Por regla general se exigen fondos propios de al menos el 30 al 40 por ciento del precio más los gastos de la compra. Los bancos alemanes con actividad internacional ofrecen a menudo periodos de tipo fijo más largos (hasta diez años), pero a cambio suelen exigir garantías adicionales.
Modelos de financiación
Aspectos básicos
Para financiar su inmueble de lujo en Mallorca existen, en esencia, los siguientes modelos:
Financiación a través de bancos alemanes
el préstamo se contrata en Alemania y se garantiza con bienes situados allí (por ejemplo una vivienda libre de cargas). El precio se abona íntegramente, de modo que en España usted actúa como comprador al contado. Las ventajas son los procesos conocidos, conforme al derecho alemán y con condiciones alemanas, por ejemplo en cuanto al periodo de tipo fijo. El inconveniente es que, sin garantías suficientes en Alemania, a menudo no resulta viable.
Financiación a través de bancos españoles
en la vía clásica del préstamo hipotecario, el propio inmueble español sirve de garantía. La financiación alcanza por lo general un máximo del 60 al 70 por ciento del precio. La ventaja de este camino es una mejor valoración del inmueble y la tramitación centralizada en España. Como inconveniente aparecen a menudo los tipos variables referenciados al euríbor y la exigencia de productos adicionales, como los seguros de vida.
Combinación de fondos propios y financiación ajena
en la práctica muchos compradores eligen esta vía mixta. Lo habitual es hipotecar un inmueble ya existente en Alemania para reducir la financiación necesaria en España. Así disminuye el importe del préstamo, lo que suele traducirse en mejores condiciones.
Aspectos fiscales y jurídicos
para compradores alemanes
Al adquirir un inmueble en Mallorca, quienes compran desde Alemania deben tener en cuenta diversas particularidades fiscales y jurídicas:
Impuesto de transmisiones (ITP)
en los inmuebles de segunda mano rige en Baleares una escala progresiva del 8 al 13 por ciento. Cada tramo grava solo la parte del valor que le corresponde; por eso el tipo medio es del 10,00 por ciento en 1,5 millones de euros y del 11,33 por ciento en 3 millones. La base imponible es el mayor valor entre el precio de compra y el valor de referencia del Catastro. En obra nueva del promotor se aplican en su lugar el IVA (10 por ciento) y el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD): 1,5 por ciento con carácter general y 2 por ciento a partir de un valor de 1.000.000 de euros. Los detalles están en la guía sobre impuestos y gastos de compra.
Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI)
se calcula sobre el valor catastral y el tipo que fija el ayuntamiento, por lo general entre el 0,4 y el 1,1 por ciento. Se abona al municipio.
Impuesto sobre el patrimonio
solo se exige cuando el patrimonio neto (valor del inmueble menos hipoteca) supera el mínimo exento. En Baleares es de 3 millones de euros por persona; los propietarios sin residencia en España pueden aplicar las normas de la comunidad donde se sitúa su patrimonio español más valioso. La escala balear va del 0,2 al 2,5 por ciento sobre el exceso. El impuesto debe declararse cada año en España; en patrimonios muy elevados puede aplicarse además el impuesto estatal de solidaridad de las grandes fortunas.
Tributación de los ingresos por alquiler
en caso de alquiler, el rendimiento neto tributa al 19 por ciento para los propietarios de la UE y del EEE. Desde el ejercicio 2024 la declaración se presenta una sola vez al año y ya no trimestralmente: para el año 2026, entre el 1 y el 20 de abril de 2027. Un consejo: muchos gastos son deducibles y reducen así la carga fiscal. Si no se obtienen ingresos por alquiler, durante ese periodo se devenga el impuesto de no residentes: el 19 por ciento sobre el 1,1 por ciento del valor catastral, o sobre el 2 por ciento si el valor catastral no está actualizado.
Impuesto de sucesiones y donaciones
desde julio de 2023 el impuesto balear de sucesiones desaparece para cónyuges, hijos, nietos y padres gracias a una bonificación del 100 por cien de la cuota; desde julio de 2025 lo mismo rige para las donaciones a ese mismo círculo. La ventaja alcanza también a los alemanes que no residen en Baleares. Hermanos, sobrinos, hijastros y suegros obtienen, según el caso, un 60 o un 35 por ciento. Requisito en el caso de inmuebles: el valor consignado en la escritura no puede superar el valor de referencia oficial en más de un 20 por ciento. La declaración hay que presentarla en todo caso: la bonificación libera del pago, no de la obligación. Es importante además que entre Alemania y España no existe convenio de doble imposición en materia de sucesiones y donaciones, de modo que pueden devengarse impuestos también en Alemania.
Ejemplos prácticos
y cálculos
Con nuestra calculadora de hipoteca puede calcular su financiación de forma sencilla, gratuita y sin compromiso.*
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*Esta calculadora sirve exclusivamente de orientación sin compromiso. Todos los resultados son ejemplos y no constituyen ninguna oferta vinculante de financiación. Para la concesión del crédito, las condiciones y las obligaciones de pago solo son determinantes la información y los contratos del banco financiador.
Comparación entre la financiación alemana y la española: los bancos alemanes (por ejemplo el PSD Bank Rhein-Ruhr) ofrecen a menudo tipos fijos (pongamos un 4 por ciento anual con diez años de tipo fijo) y trabajan con un préstamo clásico de cuota constante. Sin embargo exigen con frecuencia garantías adicionales y, según el caso, financian menos del 60 al 70 por ciento del precio. Los bancos españoles, en cambio, ofrecen financiación directamente sobre el inmueble, siendo habituales los tipos variables y las comisiones adicionales.
Una financiación con éxito
Consejos para Mallorca
Aquí tiene algunos consejos prácticos para que su financiación salga adelante sin sobresaltos:
Elegir el socio financiero adecuado
compare ofertas de bancos e intermediarios especializados. Fíjese en las condiciones, en las cláusulas accesorias y en las garantías exigidas. Conviene pedir siempre varias ofertas y contar con un asesor financiero para compararlas. Atienda también siempre a la TAE y a las condiciones accesorias.
Delimitar el marco financiero con realismo
aclare pronto qué inmueble puede permitirse y tenga en cuenta todos los gastos de la compra. Es aconsejable prever reservas suficientes para cubrir, además de la compra, gastos imprevistos como reformas o periodos sin huéspedes si alquila.
Preparar la documentación con cuidado
reúna todos los documentos necesarios (justificantes de ingresos, informe de solvencia, acreditación de fondos propios) para agilizar el proceso. Solicite pronto su número NIE y reserve tiempo suficiente para las traducciones que pueda necesitar.
Atender a la práctica local y a las diferencias jurídicas
infórmese sobre cómo se desarrolla una compraventa en España. Abra una cuenta bancaria española para la tramitación del préstamo y coordine las citas ante notario, también para la escritura de la hipoteca. Contrate además todos los seguros exigidos.
Evitar las trampas habituales
tenga presente el riesgo de tipo de cambio y evite experimentos con divisas. Coordine la oferta de financiación con los plazos del contrato de compraventa. Calcule los gastos corrientes y una eventual subida de los tipos variables: ambas partidas suelen subestimarse. En el mejor de los casos podrá protegerse con un techo de tipos o un tramo a tipo fijo.
Buscar asistencia jurídica
como comprador es usted quien elige al notario, y este desempeña un papel central en la tramitación. Autoriza el contrato de compraventa y la hipoteca y está legalmente obligado a informarle de antemano sobre las cláusulas de la financiación hipotecaria. Al mismo tiempo es aconsejable contar con un abogado experto en derecho inmobiliario español, que revisará las condiciones del contrato y las cargas del registro y le asesorará con seguridad jurídica.
Con estos consejos e informaciones está bien preparado para llevar a buen puerto la financiación de su inmueble de lujo en Mallorca. Por ejemplo, si quiere comprar una casa exclusiva en el suroeste. Planifique con cuidado, busque apoyo profesional y compare sus opciones: así nada se interpondrá en el sueño de tener una propiedad en Mallorca. ¡Mucho éxito con su proyecto inmobiliario!
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