Licencia de alquiler vacacional en Mallorca

Mallorca no solo es apreciada por quienes viven allí: cada año, visitantes de toda Europa pasan sus vacaciones en la isla. Llegan sobre todo entre abril y octubre, aunque cada vez más también en invierno, para disfrutar de la naturaleza con temperaturas suaves de 13 a 18 °C. Eso convierte a Mallorca en un destino atractivo todo el año, también para quienes alquilan una vivienda vacacional.

El marco legal, sin embargo, ha cambiado por completo. Lo que era una actividad complementaria que podía llevarse con poco esfuerzo se ha convertido en una actividad muy regulada, con licencia obligatoria, deberes de comunicación y control estricto. Quien hoy quiera alquilar a turistas en Mallorca necesita sobre todo una cosa: una revisión sólida de la situación legal antes de comprar. Encontrará inmuebles atractivos, entre otros lugares, en Santanyí; los inmuebles de lujo más exclusivos están en el suroeste de la isla o en Son Vida, junto a Palma.

Un modelo muy extendido combina el uso propio con el alquiler: usted disfruta algunas semanas al año de su finca en Mallorca y la alquila a huéspedes el resto del tiempo. Así la compra puede refinanciarse en parte, una vía para adquirir a largo plazo una casa en Mallorca de forma más asequible. En lo fiscal: por los periodos de alquiler tributa por los ingresos y, por los meses restantes, proporcionalmente por el impuesto de no residentes.

La rentabilidad alcanzable depende de la ubicación, el tamaño, las calidades, la ocupación y la estructura de costes, además de si la licencia ya está incluida en el precio. Un cálculo de ejemplo muestra el orden de magnitud: con un precio de compra de 1.000.000 de euros, un precio medio diario de 350 euros y 150 días alquilados al año, los ingresos ascienden a 52.500 euros. Si de ahí se descuenta alrededor de un 40 por ciento por gestión, limpieza, lavandería, mantenimiento, seguros y comisiones de intermediación, quedan unos 31.500 euros. Eso equivale a una rentabilidad bruta de cerca del 5 por ciento y a una neta del 3 por ciento aproximadamente, antes de impuestos.

Lo que aún falta en este cálculo: el impuesto español del 19 por ciento sobre el rendimiento neto para propietarios de la UE y del EEE, los periodos de uso propio, el riesgo de desocupación y los costes de gestión si contrata una agencia. Lo decisivo es un cálculo sólido que incluya también los periodos sin huéspedes. Piense además en los impuestos y gastos de la compra en Mallorca: suponen del 10 al 15 por ciento del precio y, por lo general, no pueden incluirse en la financiación de su casa. Deben estar disponibles como fondos propios.

La población de la isla comprobó en carne propia que el turismo también tiene sus sombras: cada vez más edificios residenciales se destinaron a los visitantes. Dejaron de estar disponibles para el mercado local de vivienda y contribuyeron a un encarecimiento notable de los precios. A ello se sumaron grandes cantidades de residuos y un elevado consumo de recursos que llevó las infraestructuras de la isla al límite.

Por eso el Govern balear impuso en 2022 una moratoria que detuvo la concesión de nuevas plazas de alquiler vacacional. Desde entonces el acceso está de hecho cerrado: un intento de readjudicar las aproximadamente 1.060 plazas restantes fracasó en 2025. En 2026 se desarrolló otro procedimiento de adjudicación; entre todos los solicitantes que cumplen los requisitos, el orden se decide por sorteo. Según el Consell Insular, no cabe esperar una nueva convocatoria antes de 2027.

Es decir: si quiere comprar una casa en Mallorca y alquilarla, no puede contar con obtener una licencia nueva. Sin licencia válida, el alquiler a turistas es ilegal. Las sanciones llegan ya al publicar un anuncio sin número de registro válido en portales inmobiliarios o en plataformas de reserva.

La buena noticia: también hoy es posible comprar una casa en Mallorca y alquilarla a turistas. La condición es adquirir un inmueble con una licencia de alquiler válida ya existente. La licencia está vinculada al inmueble y, en principio, se mantiene al cambiar de propietario, pero el cambio debe comunicarse debidamente a la administración turística y las condiciones siguen aplicándose sin variación.

Antes de comprar, compruebe si la licencia rige realmente para el inmueble en cuestión y en la forma anunciada, si no está limitada en el tiempo o ya revocada, y si el número de plazas autorizadas encaja con sus planes. Los agentes con experiencia y un abogado español contrastan para ello el Registro de la Propiedad, el Catastro, la licencia de obra y el registro turístico.

Si desea comprar una casa en Mallorca con licencia de alquiler, fíjese bien: los tipos de licencia difieren mucho en lo que permiten. Hoy existen en Mallorca tres formas de alquiler vacacional legal:

Que un inmueble pueda obtener licencia depende además del plan territorial PIAT: establece en qué zonas de Mallorca se permite el alquiler vacacional. Un inmueble en una zona excluida no obtendrá licencia aunque cumpla todos los demás requisitos.

¿Quiere comprar una casa y no está seguro de si la licencia de alquiler vacacional es auténtica y válida? Haga revisar el asunto sin falta por un agente o un abogado especializado. Estos indicios ofrecen una primera orientación:

• El inmueble dispone de un número de registro del tipo ETV/1234 que corresponde al tipo de licencia.
• La licencia está inscrita en el Consell de Mallorca o en el registro turístico balear y emitida para la dirección y la referencia catastral concretas.
• El número de plazas autorizadas y el tipo de licencia coinciden con lo prometido en el anuncio.
• No hay ningún expediente sancionador abierto contra el inmueble por alquiler ilegal.

Cuidado con los números ajenos: el Consell actúa ya de forma específica contra quienes utilizan números de licencia ajenos o registros falsos. Un número citado en el anuncio no es, por tanto, una prueba en sí mismo: lo decisivo es la inscripción referida exactamente a ese inmueble.

Si ha encontrado una casa con licencia de alquiler, lo importante es conservarla. Si usted o el anterior propietario incumplen las condiciones, la administración puede retirarla. Para evitarlo, tenga en cuenta estos puntos:

Quien espere una actuación indulgente de la administración debería conocer la evolución más reciente. Con la ley ómnibus que entró en vigor en el verano de 2026, el Govern balear puede imponer a los propietarios que sigan alquilando a turistas pese al requerimiento oficial multas coercitivas diarias de entre 500 y 5.000 euros, además de la sanción posterior por la propia actividad ilegal. En los casos más graves las sanciones pueden llegar a 500.000 euros. Tras la tercera notificación, el expediente se traslada a la Fiscalía.

La intensidad de los controles también aumenta: hasta julio de 2026 el Consell de Mallorca abrió 146 expedientes, alrededor de un 40 por ciento más que en el mismo periodo del año anterior. Los primeros casos de reincidentes debían trasladarse a la Fiscalía en el otoño de 2026. Para los compradores eso significa que un inmueble sin una licencia impecable ya no es un riesgo calculable.

Desde el 1 de julio de 2025 debía ser obligatorio en toda España un número de registro nacional para los alquileres de corta duración, concedido a través del Registro de la Propiedad y centralizado en una ventanilla digital del Ministerio de Vivienda. El Tribunal Supremo anuló los preceptos centrales de esa norma en sentencias de 19 y 21 de mayo y de 1 de junio de 2026, entre ellos las obligaciones de los arrendadores, el procedimiento de registro y la verificación del número de registro.

Para Mallorca eso no cambia la obligación esencial: la licencia balear de alquiler sigue siendo imprescindible, y las plataformas de reserva siguen obligadas por el derecho europeo a rechazar anuncios sin número de registro válido. Como la situación legal está en movimiento, haga comprobar de nuevo el estado antes de iniciar el alquiler.

Importante: los requisitos del alquiler vacacional en Mallorca se ajustan continuamente por parte del Govern, el Consell y los ayuntamientos. Antes de comprar un inmueble con licencia, haga revisar siempre la situación al día. Los agentes con experiencia y un abogado español le ayudarán.