Impuestos y gastos de compra

Igual que en su país, también en España se generan impuestos y gastos al adquirir un inmueble. Como los bancos extranjeros por lo general no los financian, conviene poder cubrirlos con fondos propios. Es decir: los impuestos y gastos ya importan al seleccionar inmuebles en portales inmobiliarios o con agentes. Por regla general debe contar con estas partidas:

• Impuesto de transmisiones en vivienda usada, o IVA y AJD en obra nueva
• Gastos de notaría e inscripción registral
• Honorarios de abogado y gestoría si revisa el contrato y la documentación
• Comisión del agente en caso de contratar un agente de búsqueda

A ello se suman los gastos corrientes: el IBI, las tasas de basuras y limpieza viaria, los gastos de comunidad en pisos y, si no tiene su residencia fiscal en España, el impuesto de no residentes.

Consejo: si no cubre estos costes íntegramente con fondos propios, por lo general necesitará un préstamo aparte. Más información en la guía de financiación inmobiliaria en España.

Tenga en cuenta: esta página refleja la situación legal general y no sustituye a un asesoramiento fiscal o jurídico individual. Qué tipos, reducciones y plazos se aplican a su compra depende del inmueble, del precio, del uso y de su situación personal. Haga revisar su caso por un asesor fiscal o un abogado español.

Qué impuesto se devenga en la compra depende de una única pregunta: ¿adquiere una vivienda usada de un particular o una obra nueva del promotor? En el primer caso paga el impuesto de transmisiones (ITP); en el segundo, IVA y actos jurídicos documentados (AJD). Nunca coinciden ambos: los impuestos se excluyen mutuamente.

Desde 2022 rige una nueva base imponible para el ITP y para el impuesto de sucesiones y donaciones: ya no cuenta solo el precio de compra, sino el valor de referencia, un valor oficial que el Catastro obtiene cada año a partir de los precios escriturados ante notario en cada zona de valor. Se tributa por el mayor de los dos valores.

En la práctica significa que, si el valor de referencia de su casa supera el precio acordado, el impuesto se calcula sobre el valor de referencia, aunque usted haya pagado menos. Si un inmueble no tiene valor de referencia o este no puede certificarse, rige el mayor entre el valor declarado, el precio y el valor de mercado. Puede consultar el valor de referencia antes de comprar en la Sede Electrónica del Catastro; téngalo sin falta junto a su precio antes de la firma.

Contra un valor de referencia que considere excesivo no puede actuar de antemano. Solo es impugnable mediante recurso contra la liquidación o con una solicitud de rectificación de la autoliquidación, y entonces con tasación y pruebas.

La cuantía del impuesto de transmisiones depende mucho de la comunidad autónoma, ya que cada una fija sus tipos. Entre Baleares y el País Vasco, por ejemplo, hay un mundo. En Baleares se añade que el tipo sube con el valor del inmueble: cuanto más caro, mayor es el tipo medio.

Para la vivienda usada en Baleares rige una escala por tramos. Funciona como el IRPF: cada tramo se aplica solo a la parte del valor que cae en él. De la suma resulta el tipo medio, que después se aplica a la base imponible.

Qué significa en cifras: el siguiente resumen muestra el impuesto de transmisiones para precios de compra habituales, suponiendo en cada caso que el precio supera el valor de referencia oficial y constituye, por tanto, la base imponible.

Un error de cálculo frecuente: quien para 1,5 millones de euros calcula un 12 por ciento plano se pasa en unos 30.000 euros. El tipo máximo se aplica siempre solo a la parte del valor por encima del tramo correspondiente, nunca a todo el precio. Para las plazas de garaje que no se adquieren como anexo de una vivienda rige una escala propia y más plana, del 8 y el 9 por ciento.

Baleares contempla además tipos reducidos y exenciones: por ejemplo un 4 por ciento, un 2 por ciento o la exención total en la compra de la primera vivienda habitual hasta un valor de 270.151,20 euros. Uno de los requisitos es haber residido habitualmente en Baleares durante los tres años anteriores a la compra. Para una vivienda vacacional o una segunda residencia estos beneficios no se aplican.

Si compra una obra nueva por primera vez al promotor, en lugar del ITP se devenga el IVA del 10 por ciento sobre la vivienda, más el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) sobre la escritura. En Baleares asciende a:

• 1,5 % como tipo general
• 2 % a partir de un valor de 1.000.000 de euros, es decir, lo habitual en inmuebles de gama alta
• 2,5 % si en la compra se renuncia a la exención del IVA (relevante para adquirentes empresariales)
• 1 % en la compra de la primera vivienda habitual hasta 270.151,20 euros

Importante si financia: el impuesto de actos jurídicos documentados de la escritura de hipoteca no lo paga el prestatario desde noviembre de 2018, sino el banco. Desde junio de 2019 la entidad asume además los gastos de notaría, registro y gestoría del préstamo; al prestatario solo le corresponden la tasación y, si las solicita, las copias de escrituras.

Igual que en Alemania, en España existe un impuesto sobre la propiedad: el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). La base es el valor catastral y el tipo lo fija el ayuntamiento. Para suelo urbano se mueve dentro del marco legal del 0,4 al 1,1 por ciento; en determinados casos caben recargos. Muchos municipios conceden bonificaciones a familias numerosas, personas con discapacidad, edificios protegidos y por domiciliación bancaria. Consulte el tipo concreto en su futuro municipio: en Mallorca varía notablemente de un lugar a otro.

Si posee una casa en Mallorca sin tener su residencia fiscal en España, tributa por el uso propio. España imputa una renta ficticia (renta imputada) y la grava en el impuesto sobre la renta de no residentes (IRNR). El tipo es:

• 19 % para contribuyentes residentes en la UE y en Islandia, Noruega y Liechtenstein
• 24 % para los demás; desde el Brexit, también para propietarios residentes en el Reino Unido

El importe a tributar es un porcentaje del valor catastral, no del precio de compra. Es del 1,1 por ciento si los valores catastrales del municipio se revisaron con carácter general en el periodo impositivo en curso o en alguno de los diez anteriores; en caso contrario, del 2 por ciento. Para los años 2023 a 2025 rigió transitoriamente la regla más favorable de aplicar el 1,1 por ciento cuando la revisión hubiera surtido efecto a partir del 1 de enero de 2012.

Un ejemplo: si el valor catastral es de 100.000 euros y se aplica el 1,1 por ciento, se tributa por 1.100 euros al 19 por ciento. Eso supone una carga anual de 209 euros. Si el inmueble pertenece a varias personas, cada una presenta su propia declaración por su parte, también los matrimonios.

Nuevos plazos desde el ejercicio 2026: hasta ahora podía presentar la declaración (modelo 210) durante todo el año siguiente. Para las rentas imputadas a partir de 2026, el plazo va solo del 1 de abril al 31 de diciembre del año siguiente: para 2026, por tanto, desde el 1 de abril de 2027. Para 2025 y años anteriores sigue valiendo todo el año siguiente.

Si alquila su inmueble, los ingresos tributan en España, también mediante el modelo 210 y con los mismos tipos del 19 o el 24 por ciento. Para los propietarios residentes en la UE o el EEE existe una ventaja importante: pueden deducir los gastos corrientes directamente relacionados con el alquiler, como profesionales, seguros, gastos de comunidad, IBI, amortización e intereses de la hipoteca. Se tributa entonces por el rendimiento neto. Quien reside fuera de la UE y del EEE tributa por los ingresos brutos, sin deducciones.

El impuesto de no residentes y el alquiler no se excluyen del todo. Si alquila solo parte del año, tributa por los ingresos de los meses alquilados y, proporcionalmente, por la renta imputada de los meses restantes. Solo con un alquiler durante todo el año desaparece por completo la renta imputada.

De trimestral a anual: para los ingresos por alquiler obtenidos desde el 1 de enero de 2024, los rendimientos de un año natural se agrupan y se declaran una vez al año; la antigua declaración trimestral ha desaparecido. Para 2024 y 2025 el plazo iba del 1 al 20 de enero del año siguiente; a partir de 2026, del 1 al 20 de abril del año siguiente.

Para el alquiler turístico necesita además una licencia válida. Lo que rige hoy está en la guía comprar una casa con licencia de alquiler vacacional (ETV).

El siguiente resumen recoge qué impuestos se generan en torno a una casa en Mallorca:

Una vez adquirida y ocupada su casa en Mallorca, la mayor parte de los gastos está saldada. Quedan los importes corrientes por recogida de basuras y limpieza viaria (unos 100 a 200 euros al año) y, en pisos y urbanizaciones con elementos comunes, los gastos de comunidad. Estos van, según las instalaciones, desde unos 50 euros al mes en una comunidad sencilla hasta varios cientos en inmuebles con piscina, jardín, conserje y seguridad. Pregunte estos importes sin falta antes de comprar: en urbanizaciones de alto nivel son una partida permanente considerable. A ello se suman seguros, luz, agua y el mantenimiento de jardín y piscina.

Dos ejemplos muestran cuánto suponen en concreto los impuestos y gastos al comprar una casa en Mallorca. En ambos casos se trata de una vivienda usada que el comprador utiliza personalmente y por la que no tiene la condición de residente. El impuesto de transmisiones sigue la escala balear.

Aquí no se incluye la comisión del agente: en Mallorca suele pagarla el vendedor. Solo si contrata a su propio agente de búsqueda se añade según lo acordado. Si financia con un banco español, se suman la tasación (unos 300 a 600 euros) y una posible comisión de apertura; en cambio, la notaría, el registro, la gestoría y el AJD de la hipoteca los asume el banco.

A ello se añaden los impuestos y gastos corrientes tras la compra. El siguiente ejemplo parte de una casa de 750.000 euros con un valor catastral de 375.000 euros, que se considera actualizado según la regla de los diez años:

Si compra una casa en Mallorca por 750.000 euros debería contar, por tanto, con unos gastos de entre 80.500 y 92.750 euros. A ello se suman cada año unos 2.400 a 5.100 euros en impuestos y tasas, y los gastos de comunidad si se trata de un piso o de un inmueble en una urbanización. Seguros, energía, agua y el mantenimiento de jardín y piscina no están incluidos.

También la salida tiene su precio, y quien la conoce pronto calcula con más realismo. Si vende un inmueble en España como no residente, se generan tres partidas:

Otros dos impuestos son importantes para compradores del segmento alto, y ambos resultan en Baleares más favorables de lo que sugieren muchas guías.

Impuesto sobre el patrimonio. Como no residente solo alcanza a sus bienes en España. El mínimo exento estatal es de 700.000 euros; Baleares lo ha elevado en su territorio a 3.000.000 de euros. Es decisiva una regla especial de la ley española: los contribuyentes sin residencia en España pueden aplicar la normativa de la comunidad autónoma donde radique su patrimonio español de mayor valor. Quien solo posee un inmueble en Mallorca puede acogerse así al mínimo exento balear. Para patrimonios muy elevados se añade además el impuesto estatal de solidaridad sobre las grandes fortunas; haga revisar ambos niveles conjuntamente.

Impuesto de sucesiones y donaciones. Para las adquisiciones por causa de muerte, Baleares concede desde julio de 2023 a cónyuges, hijos, nietos y padres (grupos I y II) una bonificación del 100 por ciento de la cuota; aun así, los herederos deben presentar la declaración. Hermanos, sobrinos y sobrinas (grupo III) obtienen un 60 o un 35 por ciento según el caso. En inmuebles es requisito que el valor declarado en la escritura no supere en más de un 20 por ciento el valor de referencia oficial. Si se aplica el derecho sucesorio español o el alemán, y cómo encaja el impuesto alemán, es una cuestión aparte: para ella necesita un asesoramiento que conozca ambos ordenamientos.

El derecho inmobiliario español se ha movido mucho en los últimos años. Conviene conocer estos puntos:

Si se miran las partidas por separado, hay margen de ahorro en algunos puntos: podría prescindir de un agente propio, de un abogado y de la gestoría para reducir los gastos. Sin embargo, algunos compradores que siguieron ese camino tuvieron malas experiencias al comprar en Mallorca: el precio era demasiado alto, la parcela estaba gravada o la casa se había construido sin licencia. Confiando en agentes, abogados y gestoría evita con seguridad los mayores riesgos.

¿Busca su casa en anuncios en español o revisa contratos? Entonces casi nunca encontrará una traducción. Para ayudarle, hemos reunido los términos más importantes sobre impuestos y gastos de compra en Mallorca.

Todos los tipos, tramos y plazos de esta página proceden de fuentes oficiales. Vuelva a comprobar la situación antes de decidir una compra: los tipos baleares, en particular, se ajustan mediante las leyes de presupuestos anuales.