Mallorca Ferienvermietungslizenz

Die spanische Sonneninsel Mallorca ist nicht nur bei Einheimischen sehr beliebt – auch Touristen aus ganz Europa verbringen jährlich ihren Urlaub dort. Sie reisen überwiegend zwischen April und Oktober an, zunehmend aber auch im Winter, um bei milden Temperaturen von 13 bis 18 °C die Natur zu genießen. Mallorca ist damit ein ganzjährig attraktives Reiseziel – auch für Vermieter von Ferienimmobilien.

Der rechtliche Rahmen hat sich allerdings grundlegend verändert. Aus einem Nebenerwerb, den man mit wenig Aufwand betreiben konnte, ist ein durchregulierter Betrieb mit Lizenzpflicht, Meldepflichten und scharfer Kontrolle geworden. Wer heute auf Mallorca an Feriengäste vermieten möchte, braucht deshalb vor allem eines: eine belastbare Prüfung der Rechtslage, bevor er kauft. Attraktive Objekte finden Sie unter anderem in Santanyi; besonders exklusive Luxusimmobilien liegen im Südwesten der Insel oder in Son Vida bei Palma.

Ein beliebtes Modell ist die Kombination aus Eigennutzung und Vermietung. So genießen Sie selbst einige Wochen im Jahr Ihre Finca auf Mallorca und vermieten diese in der übrigen Zeit an Gäste. Auf diese Weise kann sich die Anschaffung teilweise refinanzieren – ein Weg, langfristig günstig ein Haus auf Mallorca zu erwerben. Steuerlich gilt dabei: Für die Vermietungszeiten versteuern Sie die Mieteinnahmen, für die übrigen Monate anteilig die Nicht-Residenten-Steuer.

Welche Rendite erreichbar ist, hängt von Lage, Objektgröße, Ausstattung, Auslastung und Kostenstruktur ab – und davon, ob die Lizenz bereits im Kaufpreis eingepreist ist. Eine Modellrechnung zeigt die Größenordnung: Bei einem Kaufpreis von 1.000.000 Euro, einem durchschnittlichen Tagespreis von 350 Euro und 150 vermieteten Tagen im Jahr ergeben sich Einnahmen von 52.500 Euro. Ziehen Sie davon rund 40 Prozent für Verwaltung, Reinigung, Wäsche, Instandhaltung, Versicherung und Vermittlungsprovisionen ab, bleiben etwa 31.500 Euro. Das entspricht einer Bruttorendite von rund 5 Prozent und einer Nettorendite von etwa 3 Prozent – vor Steuern.

Was in dieser Rechnung noch fehlt: die spanische Steuer auf den Nettoertrag von 19 Prozent für Eigentümer aus der EU und dem EWR, die Zeiten der Eigennutzung, Leerstandsrisiken und die Kosten der Betriebsführung, wenn Sie eine Agentur beauftragen. Entscheidend ist eine solide Kalkulation, die auch Nicht-Nutzungszeiten einbezieht. Denken Sie außerdem an die Steuern und Nebenkosten beim Hauskauf auf Mallorca: Sie machen je nach Kaufpreis und Kaufart rund 9 bis 12 Prozent des Kaufpreises für Steuer, Notar und Grundbuch aus, dazu kommen Anwalt und Gestoría, und sie lassen sich bei der Finanzierung Ihres Traumhauses meist nicht mitfinanzieren. Sie müssen als Eigenkapital vorhanden sein.

Mit Ihren eigenen Zahlen rechnen: Der Rechner zur Ferienvermietung zeigt, was nach Provision, Reinigung, Jahreskosten, Zinsen und spanischer Steuer bleibt, einschließlich der Steuer auf die Tage ohne Vermietung, und rechnet die Touristensteuer Ihrer Gäste. Er gibt keine Werte vor; Sie tragen Ihre eigenen ein.

Dass der Tourismus auch Schattenseiten hat, erfuhr die Bevölkerung der Baleareninsel am eigenen Leib. Denn immer mehr Wohngebäude wurden für Touristen bereitgestellt. Sie standen dem lokalen Wohnungsmarkt nicht mehr zur Verfügung und trugen zu einer deutlichen Verteuerung der Immobilienpreise bei. Hinzu kamen große Mengen an Müll sowie ein hoher Ressourcenverbrauch, der die Infrastruktur der Insel an ihre Grenzen brachte.

Die balearische Landesregierung verhängte deshalb im Jahr 2022 ein Moratorium, das die Ausgabe neuer Plätze für die Ferienvermietung stoppte. Seither ist der Zugang faktisch verschlossen: Ein Versuch, die verbliebenen rund 1.060 Gästebetten neu zu vergeben, scheiterte im Jahr 2025. Ein weiteres Vergabeverfahren lief im Jahr 2026; unter allen Bewerbern, die sämtliche Voraussetzungen erfüllen, wird die Reihenfolge verlost. Mit einer neuen Ausschreibung ist nach Angaben des Inselrats nicht vor 2027 zu rechnen.

Das heißt: Wenn Sie ein Haus auf Mallorca kaufen und vermieten möchten, können Sie nicht damit planen, eine neue Lizenz zu erhalten. Ohne gültige Lizenz ist die Vermietung an Feriengäste unzulässig. Strafen drohen bereits, wenn Sie in Immobilienportalen oder auf Buchungsplattformen ein Angebot ohne gültige Registriernummer veröffentlichen.

Die gute Nachricht: Auch aktuell ist es möglich, ein Haus auf Mallorca zu kaufen und es an Touristen zu vermieten. Voraussetzung ist, dass Sie ein Objekt mit bestehender, gültiger Vermietungslizenz erwerben. Die Lizenz ist an die Immobilie gebunden und bleibt bei einem Eigentümerwechsel grundsätzlich bestehen – der Wechsel muss der Tourismusverwaltung aber ordnungsgemäß angezeigt werden, und die Auflagen gelten unverändert weiter.

Prüfen Sie vor dem Kauf, ob die Lizenz tatsächlich für das gekaufte Objekt und in der beworbenen Form gilt, ob sie nicht befristet oder bereits zurückgenommen wurde und ob die Zahl der zugelassenen Plätze zu Ihrer Planung passt. Erfahrene Makler und ein spanischer Anwalt gleichen dafür Grundbuch, Kataster, Baugenehmigung und Tourismusregister ab.

Wenn Sie auf Mallorca ein Haus mit Vermietungslizenz kaufen möchten, sollten Sie genau hinsehen – denn die Lizenzarten unterscheiden sich erheblich in dem, was sie erlauben. Heute gibt es auf Mallorca drei Formen der legalen Ferienvermietung:

Ob eine Immobilie überhaupt lizenzfähig ist, entscheidet außerdem der Raumordnungsplan PIAT: Er legt fest, in welchen Zonen Mallorcas Ferienvermietung zulässig ist. Eine Immobilie in einer ausgeschlossenen Zone erhält auch dann keine Lizenz, wenn alle übrigen Voraussetzungen erfüllt sind.

Möchten Sie ein Haus kaufen und sind sich nicht sicher, ob die Ferienvermietungslizenz echt und gültig ist? Dann lassen Sie den Sachverhalt unbedingt von einem Makler oder Fachanwalt prüfen. Eine erste Einschätzung liefern folgende Anhaltspunkte:

• Die Immobilie verfügt über eine Registriernummer nach dem Muster ETV/1234, die zur Lizenzart passt.
• Die Lizenz ist beim Inselrat von Mallorca beziehungsweise im balearischen Tourismusregister eingetragen und auf die konkrete Anschrift und Katasternummer ausgestellt.
• Die Zahl der zugelassenen Plätze und die Lizenzart stimmen mit dem überein, was Ihnen im Exposé zugesagt wurde.
• Gegen das Objekt läuft kein Sanktionsverfahren wegen illegaler Vermietung.

Vorsicht bei fremden Nummern: Der Inselrat geht inzwischen gezielt gegen Anbieter vor, die fremde Lizenznummern oder falsche Registrierungen verwenden. Eine im Inserat genannte Nummer allein ist deshalb kein Nachweis – entscheidend ist die Eintragung auf genau diese Immobilie.

Haben Sie ein Haus mit Vermietungslizenz gefunden, kommt es darauf an, diese auch zu behalten. Verstoßen Sie oder der bisherige Eigentümer gegen die Auflagen, kann die Behörde die Lizenz entziehen. Damit das nicht passiert, sollten Sie folgende Punkte beachten:

Wer auf ein mildes Vorgehen der Behörden hofft, sollte die jüngste Entwicklung kennen. Mit dem im Sommer 2026 in Kraft getretenen Ómnibus-Gesetz kann die Balearen-Regierung gegen Eigentümer, die trotz behördlicher Aufforderung weiter touristisch vermieten, tägliche Zwangsgelder zwischen 500 und 5.000 Euro verhängen – zusätzlich zur späteren Sanktion für die illegale Tätigkeit selbst. In besonders schweren Fällen können die Sanktionen bis zu 500.000 Euro betragen (Art. 123 Ley 8/2012). Nach mindestens zwei festgesetzten Zwangsgeldern leitet die Behörde den Vorgang an die Staatsanwaltschaft weiter (Art. 128 bis Ley 8/2012 in der Fassung der Ley 4/2026, in Kraft seit 14. Juni 2026).

Auch die Kontrolldichte steigt: Bis Juli 2026 leitete der Inselrat von Mallorca 146 Verfahren ein – rund 40 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. Erste Fälle von Wiederholungstätern sollen im Herbst 2026 an die Staatsanwaltschaft übergeben werden. Für Käufer heißt das: Eine Immobilie ohne einwandfreie Lizenz ist kein kalkulierbares Risiko mehr.

Zum 1. Juli 2025 sollte in ganz Spanien zusätzlich eine nationale Registriernummer für kurzzeitige Vermietungen Pflicht werden, vergeben über das Grundbuch und gebündelt in einer digitalen Anlaufstelle des Wohnungsbauministeriums. Das oberste spanische Gericht (Tribunal Supremo) hat die tragenden Vorschriften dieser Verordnung mit Urteilen vom 19. und 21. Mai sowie vom 1. Juni 2026 aufgehoben – darunter die Pflichten der Vermieter, das Registrierungsverfahren und die Überprüfung der Registriernummer.

Für Mallorca ändert das nichts an der Kernpflicht: Die balearische Vermietungslizenz bleibt zwingend erforderlich, und Buchungsplattformen bleiben europarechtlich verpflichtet, Angebote ohne gültige Registriernummer zu beanstanden. Weil die Rechtslage hier in Bewegung ist, sollten Sie den Stand vor dem Start Ihrer Vermietung erneut prüfen lassen.

Wichtig zu wissen: Die Anforderungen an die Ferienvermietung werden auf Mallorca laufend angepasst – durch die Landesregierung, den Inselrat und die Gemeinden. Lassen Sie vor dem Kauf einer Immobilie mit Vermietungslizenz immer den tagesaktuellen Stand prüfen. Erfahrene Makler und ein spanischer Anwalt unterstützen Sie dabei.