Blick, Hang und Küste
Ratgeber nach Objekttyp
Haus mit Meerblick auf Mallorca kaufen
Der Meerblick macht bei vielen Häusern auf Mallorca einen großen Teil des Preises aus. Rechtlich gehört er aber nicht zum Haus: Ein Recht auf freie Sicht entsteht nicht von selbst. Ob der Blick bleibt, hängt davon ab, was auf den Grundstücken vor Ihnen gebaut werden darf.
Dazu kommen Fragen, die nur Häuser am Meer betreffen: das Küstengesetz, die Lage am Hang und die Wege zum Wasser. Dieser Ratgeber zeigt, wie Sie diese Punkte prüfen und warum Sie dafür einen Makler brauchen, der den Ort kennt. Ablauf, Steuern und Kaufnebenkosten stehen im Kaufleitfaden.
Was einen Meerblick sichert
heute gesehen, morgen geplant
Bei der Besichtigung sehen Sie den Blick, wie er heute ist. Für den Kauf zählt, wie er in zehn oder zwanzig Jahren sein wird. Drei Dinge entscheiden darüber.
Was vor Ihnen gebaut werden darf
Der Bebauungsplan der Gemeinde legt für jedes Grundstück fest, wie hoch und wie dicht gebaut werden darf. Ist das Grundstück unterhalb Ihres Hauses noch frei oder darf ein bestehendes Haus aufgestockt werden, kann der Blick kleiner werden, ohne dass jemand gegen eine Regel verstößt.
Was im Grundbuch steht
Rechtlich gesichert ist eine Sicht nur, wenn eine Dienstbarkeit den Nachbarn bindet, etwa nicht höher zu bauen. Solche Dienstbarkeiten kennt das spanische Recht (Art. 533 Código Civil); sie müssen vereinbart werden und sollten im Grundbuch stehen. Die gesetzlichen Abstände für Fenster und Balkone zum Nachbargrund schützen dagegen die Privatsphäre, nicht die Aussicht (Art. 582 Código Civil).
Was wächst
Bäume auf Nachbargrund werden höher. Pinien, die heute unter der Sichtlinie stehen, können sie in einigen Jahren verdecken. Einen Anspruch darauf, dass der Nachbar sie für Ihre Aussicht kürzt, haben Sie in der Regel nicht.
Häuser mit Meerblick liegen auf Mallorca meist am Hang. Das bringt eigene Fragen mit sich: Stützmauern und Terrassen müssen genehmigt und standsicher sein, Zufahrten sind oft steil und eng, und Regenwasser muss geordnet ablaufen.
Lassen Sie Hang, Mauern und Entwässerung von einem Bausachverständigen prüfen, bevor Sie eine Anzahlung leisten. Schäden an Stützmauern sind aufwendig zu beheben und betreffen oft auch die Nachbargrundstücke.
Häuser nah am Wasser
was das Küstengesetz regelt
Liegt das Haus nah am Meer, gilt zusätzlich das spanische Küstengesetz (Ley de Costas). Es unterscheidet mehrere Zonen, gemessen vom Ufer aus landeinwärts.
Öffentlicher Küstenbereich
Strand, Ufer und Felsküste bis zu der Grenze, die der Staat in einem eigenen Verfahren festlegt (deslinde). Was innerhalb dieser Grenze liegt, gehört dem Staat, auch wenn das Grundbuch etwas anderes sagt (Art. 13 Ley 22/1988).
Durchgangszone
Ein Streifen von sechs Metern ab dieser Grenze muss für Fußgänger frei bleiben (Art. 27).
Schutzzone
Sie reicht 100 Meter landeinwärts und kann um bis zu 100 weitere Meter erweitert werden (Art. 23). Neue Wohngebäude sind dort verboten (Art. 25). War das Gelände 1988, als das Gesetz in Kraft trat, schon städtischer Boden, ist die Schutzzone 20 Meter breit (Übergangsbestimmung 3).
Bestehende Häuser in der Schutzzone
Häuser, die vor 1988 rechtmäßig gebaut wurden, dürfen bleiben. Erlaubt sind Reparatur, Modernisierung und Verbesserung, aber keine Vergrößerung von Fläche, Höhe oder Volumen, und solche Arbeiten müssen die Energieeffizienz verbessern. Wird das Haus ganz oder teilweise abgerissen, muss der Neubau die heutigen Regeln vollständig einhalten (Übergangsbestimmung 4).
Für Ihren Kauf heißt das: Fragen Sie, ob das Grundstück an den öffentlichen Küstenbereich grenzt, wo die festgelegte Grenze verläuft und ob Teile des Hauses in der Schutzzone liegen. Planen Sie einen Umbau, klären Sie vor dem Kauf, was dort zulässig ist.
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Makler-Empfehlung anfragenPrüfpunkte vor der Anzahlung
für Blick, Hang und Küste
Zusätzlich zu den Prüfpunkten jedes Kaufs gehören bei einem Haus mit Meerblick diese Fragen geklärt:
Bebauungsplan der Umgebung
Lassen Sie prüfen, was auf den Grundstücken in Ihrer Blickrichtung zulässig ist: Höhe, Zahl der Geschosse, bebaubare Fläche. Fragen Sie bei der Gemeinde nach erteilten oder beantragten Baugenehmigungen in der Nachbarschaft.
Dienstbarkeiten
Prüfen Sie im Grundbuchauszug, welche Dienstbarkeiten zugunsten oder zulasten Ihres Grundstücks eingetragen sind, etwa ein Bauverbot für den Nachbarn oder ein Wegerecht über Ihr Grundstück.
Küstengrenze und Schutzzone
Ihr Anwalt kann bei der Küstenbehörde des Staates erfragen, wo die festgelegte Grenze verläuft (Demarcación de Costas). Liegt das Haus in der Schutzzone, gehört die Antwort, was dort erlaubt ist, vor den Vorvertrag.
Genehmigungen am Hang
Stützmauern, Terrassen, Pool und Zufahrt brauchen Genehmigungen wie das Haus selbst. Gegen Bauten ohne Genehmigung kann die Gemeinde bis zu acht Jahre nach ihrer Fertigstellung vorgehen (Art. 196 Ley 12/2017).
Zustand von Hang und Bau
Ein Bausachverständiger prüft Risse, Feuchtigkeit, Entwässerung und Stützmauern. In Küstennähe setzt salzhaltige Luft Metall, Fenstern und Haustechnik stärker zu.
Der Blick zu anderen Zeiten
Besichtigen Sie, wenn möglich, zu verschiedenen Tageszeiten. So sehen Sie auch, wie Sonne und Wind stehen und wie die Umgebung am Abend wirkt.
Warum beim Meerblick die Maklerwahl entscheidet
der Blick und seine Zukunft
Den Blick zeigt Ihnen jeder Makler. Ob er bleibt, steht im Bebauungsplan.
Ein Haus mit Meerblick wird über seine Aussicht verkauft, und die Fotos im Exposé zeigen sie im besten Licht. Was sie nicht zeigen: das freie Grundstück unterhalb, auf dem gebaut werden darf, die Grenze des öffentlichen Küstenbereichs, den Zustand der Stützmauern. Genau hier unterscheidet sich ein Makler, der ein Haus vermarktet, von einem, der Sie beim Kauf begleitet.
Weil auch Häuser mit Meerblick meist bei mehreren Maklern angeboten werden, können Sie wählen, mit wem Sie besichtigen. Wählen Sie einen Makler, der die Bebauungspläne des Ortes kennt und Ihnen vor der Besichtigung sagen kann, was rund um das Haus gebaut werden darf. Die Provision zahlt in der Regel der Verkäufer; ein gründlicher Makler kostet Sie deshalb nicht mehr. Wie Sie einen Makler prüfen, steht im Ratgeber Warum auf Mallorca der Makler zählt.
Häuser mit Meerblick stehen vor allem an den Hängen der Küstenorte, etwa in Costa d’en Blanes, Camp de Mar, Andratx mit Port d’Andratx, Bendinat und Paguera im Südwesten, in Pollença im Norden und in Porto Cristo und Portocolom im Osten.
Quellen und Stand
woher die Angaben stammen
Rechtsstand: konsolidierte Fassungen im spanischen Amtsblatt (BOE), abgerufen am 9. Oktober 2026. Diese Seite ersetzt keine rechtliche Beratung. Lassen Sie die Prüfpunkte für Ihr Objekt von einem Anwalt in Spanien bestätigen.
Dienstbarkeiten und Abstände
Código Civil, Art. 533 und 582
Küstenzonen
Ley 22/1988 de Costas, Art. 13, 23, 25 und 27, Übergangsbestimmungen 3 und 4
Fristen der Gemeinde
Markt, Provision und Maklerwahl
Inhaltlich geprüft und zuletzt aktualisiert am