Wert und Marktlage
Immobilienwert auf Mallorca berechnen
Was ist ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück auf Mallorca wert? Dieser Rechner stellt Ihr Objekt den amtlichen Durchschnittswerten Spaniens gegenüber und holt Fläche und Baujahr auf Wunsch direkt aus dem spanischen Kataster. Keine Schätzformel, keine erfundenen Zuschläge — nur amtliche Zahlen und Ihre Angaben.
Wertermittlung
Ihr Objekt in amtlichen Zahlen
Der Rechner arbeitet mit den amtlichen Durchschnittswerten des spanischen Wohnungsbauministeriums und dem Preisindex des Statistikamts. Über die Adresse oder die Katasternummer holt er Fläche und Baujahr direkt aus dem spanischen Register.
Gibt es auf Mallorca einen Bodenrichtwert?
In Deutschland ermitteln die Gutachterausschüsse der Gemeinden Bodenrichtwerte und veröffentlichen sie über das Informationssystem BORIS. Spanien kennt dazu kein direktes Gegenstück. Stattdessen gibt es drei amtliche Bezugsgrössen, die verschiedene Zwecke erfüllen und sich in ihrer Höhe deutlich unterscheiden.
Der Katasterwert (valor catastral)
Er ist die Grundlage der jährlichen Grundsteuer IBI und der Nichtresidenten-Steuer. Er liegt in aller Regel deutlich unter dem Marktpreis und taugt nicht als Wertmassstab beim Kauf. Was daraus an laufenden Steuern folgt, steht im Überblick zu Steuern und Nebenkosten.
Der Referenzwert (valor de referencia)
Seit dem 1. Januar 2022 bildet dieser Wert die Mindest-Bemessungsgrundlage der spanischen Grunderwerbsteuer sowie der Erbschaft- und Schenkungsteuer. Die Dirección General del Catastro leitet ihn jährlich aus den bei Notaren beurkundeten Kaufpreisen einer Wertzone ab — das ist der Gedanke, der dem deutschen Bodenrichtwert am nächsten kommt. Anders als in Deutschland ist er jedoch nicht frei abrufbar: Das Kataster gibt ihn nur gegen elektronischen Identitätsnachweis für das jeweilige Objekt heraus. Eine Schnittstelle, über die eine Website ihn abfragen könnte, gibt es nicht.
Die amtliche Preisstatistik
Öffentlich zugänglich sind dagegen die Durchschnittswerte, die das spanische Wohnungsbauministerium vierteljährlich veröffentlicht: der Durchschnitt aller Verkehrswertgutachten je Quadratmeter Wohnfläche und der Durchschnittspreis je Quadratmeter Bauland aus beurkundeten Grundstücksverkäufen. Mit diesen Zahlen rechnet dieser Rechner — und er holt die Objektdaten dazu live aus dem spanischen Kataster.
Die Zahlen hinter dem Ergebnis
Alle Werte stammen aus amtlichen Veröffentlichungen und stehen hier vollständig. So können Sie jedes Ergebnis nachrechnen.
| Gebiet | Alle Wohnimmobilien | Neubau bis 5 Jahre | Bestand über 5 Jahre |
|---|---|---|---|
| Palma | 3.814,50 € | 4.410,90 € | 3.791,60 € |
| Calvià | 5.502,20 € | 6.605,60 € | 5.452,80 € |
| Llucmajor | 3.908,00 € | nicht veröffentlicht | 3.900,30 € |
| Marratxí | 3.782,30 € | nicht veröffentlicht | 3.767,80 € |
| Manacor | 3.030,60 € | nicht veröffentlicht | 3.026,00 € |
| Inca | 2.649,60 € | nicht veröffentlicht | 2.648,80 € |
| Balearen insgesamt | 3.980,80 € | 4.551,10 € | 3.956,10 € |
Die Reihe erfasst Gemeinden ab 25.000 Einwohnern. Für Andratx, Pollensa, Santanyí, Sóller und die übrigen Orte dieser Website gibt es deshalb keinen eigenen Gemeindewert — dort rechnet der Rechner mit dem Wert für die Balearen und weist das im Ergebnis aus.
| Gemeindegrösse | Mittel vier Quartale | 2. Quartal 2026 |
|---|---|---|
| Gemeinden über 50.000 Einwohner | 555,07 € | 661,52 € |
| Gemeinden mit 10.000 bis 50.000 Einwohnern | 453,43 € | 573,62 € |
| Gemeinden mit 5.000 bis 10.000 Einwohnern | 365,59 € | 499,33 € |
| Gemeinden mit 1.000 bis 5.000 Einwohnern | 434,93 € | 561,10 € |
| Balearen insgesamt | 444,81 € | 567,64 € |
Baulandpreise entstehen aus den beurkundeten Grundstücksverkäufen eines Quartals. Auf den Balearen sind das wenige hundert Vorgänge im Jahr; ein einzelnes grosses Geschäft verschiebt den Quartalswert spürbar. Deshalb steht neben dem jüngsten Quartal immer auch das Mittel der letzten vier Quartale.
Was dieser Rechner nicht leisten kann
Ein Durchschnitt ist kein Gutachten. Die amtliche Reihe fasst alle Wohnimmobilien einer Gemeinde zusammen — die Wohnung im Ortskern von Calvià ebenso wie das Anwesen in Portals Nous. Gerade im Segment ab einer Million Euro sagt der Durchschnitt deshalb wenig über ein einzelnes Objekt aus.
In die Zahlen gehen nicht ein: die Lage innerhalb des Ortes, Meerblick und Ausrichtung, Grundstückszuschnitt und Hanglage, Zustand und Ausstattung, der Bestandsschutz älterer Bauten, genehmigte und nicht genehmigte Bauteile sowie eine gültige Ferienvermietungslizenz. Jeder dieser Punkte bewegt den Preis auf Mallorca um Beträge, die den statistischen Durchschnitt überlagern. Dazu kommen die Kaufnebenkosten, die beim Erwerb zusätzlich anfallen — sie sind im Überblick zu Steuern und Nebenkosten aufgeschlüsselt, den Finanzierungsrahmen überschlagen Sie mit dem Hypothekenrechner.
Häufige Fragen
Wo finde ich meine Katasternummer?
Die referencia catastral einer einzelnen Einheit besteht aus 20 Zeichen, die eines ganzen Flurstücks aus 14. Sie steht auf jedem IBI-Bescheid, in der Nota Simple des Grundbuchs und in der Kaufurkunde. Sie lässt sich auch über die Adresse im Kataster nachschlagen: Im Rechner oben den Ort wählen und die Straße eintippen, die passenden Straßen aus dem Verzeichnis des Katasters erscheinen dann zur Auswahl.
Warum liegt der Angebotspreis so weit über dem amtlichen Durchschnitt?
Weil der Durchschnitt sämtliche Wohnimmobilien einer Gemeinde umfasst. In Calvià reicht die Spanne von der Ferienwohnung bis zum Anwesen in erster Meereslinie; beide fliessen in dieselbe Zahl ein. Eine Abweichung nach oben ist für gehobene Objekte der Regelfall, kein Indiz für einen überhöhten Preis. Belastbar wird die Einordnung erst im Vergleich mit tatsächlich verkauften Objekten derselben Lage und Güte.
Welche Rolle spielt der Referenzwert beim Kauf?
Liegt der beurkundete Kaufpreis unter dem amtlichen Referenzwert, berechnet das Finanzamt die Grunderwerbsteuer trotzdem nach dem Referenzwert. Wer den Wert für zu hoch hält, kann ihn anfechten — dafür ist ein Gutachten nötig. Prüfen Sie den Referenzwert deshalb vor der Beurkundung, nicht danach.
Wie aktuell sind die Zahlen?
Die Durchschnittswerte stammen aus dem 2. Quartal 2026 und werden vierteljährlich fortgeschrieben. Den Preisindex des Statistikamts ruft die Seite laufend ab, die Objektdaten das Kataster bei jeder Anfrage. Der Stand steht jeweils am Ergebnis.
Ersetzt das Ergebnis ein Wertgutachten?
Nein. Für eine Finanzierung verlangen spanische Banken eine tasación durch eine zugelassene Gesellschaft. Für den Verkauf ist die Einschätzung eines Maklers mit Marktkenntnis vor Ort massgeblich. Dieser Rechner ordnet ein, er bewertet nicht.
Quellen
- Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana — Valor tasado de la vivienda (öffnet in neuem Fenster) Amtlicher Durchschnitt der Verkehrswertgutachten je Quadratmeter Wohnfläche, Tabellen 35.1 und 35.4, Stand 2. Quartal 2026.
- Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana — Precios de suelo urbano (öffnet in neuem Fenster) Amtlicher Durchschnittspreis je Quadratmeter Bauland aus beurkundeten Grundstücksverkäufen, Tabelle 36.4, Stand 2. Quartal 2026.
- Instituto Nacional de Estadística — Índice de Precios de Vivienda (öffnet in neuem Fenster) Amtlicher Preisindex für Wohnimmobilien auf den Balearen, quartalsweise, über die Schnittstelle des Statistikamts abgerufen.
- Dirección General del Catastro — Sede Electrónica (öffnet in neuem Fenster) Amtliche Objektdaten (Fläche, Baujahr, Nutzung) über die offene Schnittstelle des spanischen Katasters, live abgefragt.
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