Mallorca Haus Kaufen

Rechner · Eigentümer ohne Wohnsitz in Spanien

Haus auf Mallorca später verkaufen: was nach Steuern bleibt

Was Ihnen vom Verkaufspreis bleibt, wenn Sie in Deutschland, Österreich oder der Schweiz wohnen: Gewinn, spanische Steuer, der Einbehalt des Käufers und ob Sie Geld zurückbekommen oder nachzahlen. Der Rechner rechnet nur die spanische Seite. Ohne E-Mail-Adresse, ohne Anmeldung, nichts wird gespeichert.

Sorgfältig recherchiert, ohne Gewähr. Das letzte Wort zu Ihrem Fall haben immer Fachleute.

Steuer auf den Gewinn
19 %
für Nicht-Residenten, mit Wohnsitz in der EU oder außerhalb
Einbehalt des Käufers
3 %
des Preises, verrechnet mit Ihrer Steuer
Ihre Erklärung
4 Monate
nach dem Notartermin: 1 Monat für den Käufer, dann 3 Monate für Sie, auch bei einer Erstattung

Ihre Angaben

Der Kauf Was Sie damals gezahlt haben

Wie haben Sie gekauft?

Laut Kaufurkunde, für die ganze Immobilie, beim Neubau ohne Mehrwertsteuer. Bei einem Kauf in Peseten teilen Sie den Betrag durch 166,386.

Ohne Angabe rechnet der Rechner mit – aus dem Kaufnebenkosten-Rechner: Steuern, Notar und Grundbuch zu den heute geltenden Sätzen. Liegt Ihr Kauf länger zurück oder haben Sie Anwalt oder Makler bezahlt, tragen Sie die Summe aus Ihren Belegen ein.

Belegbare Ausgaben, die die Immobilie erweitert oder verbessert haben, etwa ein Anbau, ein Pool oder eine neue Heizung. Reparaturen und Instandhaltung zählen nicht.

Tag der Kaufurkunde. Er entscheidet über Abschläge für Käufe vor 1995 und im Jahr 2012.

Der Verkauf Was Sie erwarten oder vereinbart haben

Für die ganze Immobilie. Eine Einschätzung aus amtlichen Zahlen liefert der Wertrechner.

Was Sie als Verkäufer tragen, etwa Makler, Anwalt, Energieausweis und Ihr Teil der Notarkosten.

Betrag laut Gemeinde oder Gestoría, für die ganze Immobilie. Die Plusvalía hängt vom Katasterwert des Bodens, von der Haltedauer und vom Satz Ihrer Gemeinde ab; der Rechner rechnet sie nicht selbst.

Geplanter Notartermin. Mit Datum nennt der Rechner Ihre Fristen als Tag; ohne Datum rechnet er mit einem Verkauf heute.

Sie als Eigentümer Anteil und Wohnsitz

Gehört die Immobilie mehreren, etwa einem Ehepaar, ist jeder für seinen Anteil steuerpflichtig. Der Rechner zeigt das Ergebnis für Ihren Anteil.

Wo wohnen Sie?

Sonderfälle Nur ausfüllen, wenn sie auf Sie zutreffen

Sie haben die Immobilie vermietet Die Abschreibung mindert Ihren Anschaffungswert

Wer vermietet hat, muss beim Verkauf eine Abschreibung von 3 % je Jahr abziehen, für jeden vermieteten Tag. Das gilt auch, wenn Sie sie bei der Vermietung nicht als Kosten angesetzt haben. Die Katasterwerte stehen auf Ihrem IBI-Bescheid.

Alle Jahre zusammengezählt. Ein volles Jahr Dauervermietung sind 365 Tage.

Gesamter Katasterwert (valor catastral) laut IBI-Bescheid.

Katasterwert der Bebauung (valor catastral de la construcción) laut IBI-Bescheid.

Sie haben vor dem 31. Dezember 1994 gekauft Für den Abschlag zählt ein Rahmen von 400.000 €

Für ältere Käufe mindert ein Abschlag den Teil des Gewinns, der bis zum 19. Januar 2006 entstanden ist. Er gilt nur für Verkaufspreise bis zusammen 400.000 € seit dem 1. Januar 2015. Das Kaufdatum oben genügt; das Feld hier brauchen Sie nur, wenn Sie schon früher etwas mit diesem Abschlag verkauft haben.

Summe der Verkaufspreise anderer Vermögenswerte, die Sie vor 1995 erworben und seit dem 1. Januar 2015 verkauft haben, wenn für sie der Abschlag galt.

Die Schaltfläche rechnet und zeigt, welche Angaben fehlen oder nicht passen.

Das Ergebnis erscheint, sobald Kaufpreis, Kaufdatum und Verkaufspreis eingetragen sind und alle Angaben stimmen. Die Meldungen an den Feldern sagen, was fehlt oder nicht passt.

Wie der Verkauf besteuert wird

Drei Zahlen entscheiden: was Ihnen der Verkauf nach Kosten bringt, was Sie die Immobilie gekostet hat und wann Sie sie gekauft haben. Den Rest regelt der Einbehalt des Käufers.

  1. Veräußerungsgewinn Ganancia patrimonial

    Besteuert wird der Unterschied zwischen dem, was Ihnen der Verkauf nach Kosten einbringt, und dem, was Sie die Immobilie gekostet hat. Für Nicht-Residenten gilt darauf 19 %, gleich, ob Sie in der EU oder außerhalb wohnen. Jeder Verkauf wird für sich besteuert; einen Verlust können Sie in Spanien mit nichts verrechnen.

    Steuerseite: beim späteren Verkauf

    Art. 15 Abs. 1, Art. 24 Abs. 4 und Art. 25 Abs. 1 Buchst. f Nr. 3 Real Decreto Legislativo 5/2004; Art. 34 Ley 35/2006

  2. Anschaffungswert Valor de adquisición

    Kaufpreis, Steuern und Gebühren des Kaufs und belegbare Verbesserungen. Zinsen einer Finanzierung zählen nicht dazu, Reparaturen und Instandhaltung ebenso wenig. Was Sie damals an Grunderwerbsteuer oder Mehrwertsteuer, Notar und Grundbuch gezahlt haben, steht in Ihren Belegen; für einen Kauf heute rechnet es der Kaufnebenkosten-Rechner.

    Kaufnebenkosten-Rechner Glossar: ITP

    Art. 35 Abs. 1 Ley 35/2006

  3. Abschreibung nach einer Vermietung Amortización mínima

    Haben Sie vermietet, sinkt der Anschaffungswert um 3 % je Jahr der Vermietung, gerechnet nach Tagen. Grundlage ist der höhere Wert aus dem Gebäudeanteil von Kaufpreis und Nebenkosten und dem Katasterwert des Gebäudes; der Boden zählt nicht. Diese Mindestabschreibung gilt auch, wenn Sie sie bei der Vermietung nicht abgezogen haben oder nicht abziehen durften. Der Gewinn fällt dadurch höher aus.

    Rechner: Ferienvermietung Glossar: IBI Glossar: Referencia catastral

    Art. 35 Abs. 1 Ley 35/2006; Art. 14 Abs. 2 Buchst. a und Art. 40 Abs. 1 Real Decreto 439/2007

  4. Einbehalt von 3 % Retención, Modelo 211

    Weil Sie nicht in Spanien ansässig sind, behält der Käufer 3 % des Preises ein und zahlt sie binnen eines Monats an das Finanzamt, als Vorauszahlung auf Ihre Steuer. Den Einbehalt rechnen Sie mit Ihrer Erklärung an. Unterbleibt er, haftet die verkaufte Immobilie dafür.

    Zahlungsplan: dieselbe Zahlung aus Sicht des Käufers

    Art. 25 Abs. 2 Real Decreto Legislativo 5/2004; Art. 14 Real Decreto 1776/2004

  5. Ihre Erklärung Modelo 210

    Den Gewinn erklären Sie selbst, binnen drei Monaten nach Ablauf der Monatsfrist des Käufers, also etwa vier Monate nach dem Notartermin. Die Frist gilt immer: bei einer Nachzahlung, bei einer Erstattung und bei einem Verlust. Jeder Miteigentümer, auch jeder Ehepartner, gibt eine eigene Erklärung für seinen Anteil ab.

    Art. 14 Abs. 4 Real Decreto 1776/2004; Art. 5 Buchst. a Orden EHA/3316/2010

  6. Wertzuwachssteuer der Gemeinde Plusvalía municipal

    Sie besteuert den Wertzuwachs des städtischen Bodens und geht an die Gemeinde. Sie schulden sie als Verkäufer; als Privatperson ohne Wohnsitz in Spanien zahlt sie der Käufer an Ihrer Stelle und kann den Betrag von Ihnen zurückverlangen. Als Steuer auf den Verkauf mindert sie Ihren Gewinn.

    Glossar: Plusvalía municipal

    Art. 104 und 106 Real Decreto Legislativo 2/2004; Art. 35 Abs. 2 Ley 35/2006

  7. Ältere Käufe und das Jahr 2012 Régimen transitorio, exención del 50 %

    Für einen Kauf vor dem 31. Dezember 1994 sinkt der Teil des Gewinns, der bis zum 19. Januar 2006 entstanden ist, um 11,11 % für jedes Jahr Besitz bis Ende 1996 über 2; nach mehr als 10 Jahren ist er steuerfrei. Das gilt nur bis zu Verkaufspreisen von zusammen 400.000 € seit 2015. Für städtische Immobilien, gekauft vom 12. Mai 2012 bis 31. Dezember 2012, ist die Hälfte des Gewinns steuerfrei.

    Übergangsbestimmung und Zusatzbestimmung 4 Real Decreto Legislativo 5/2004; Übergangsbestimmung 9 Ley 35/2006

Was der Rechner voraussetzt

  • Nur die spanische Seite. Ob und wie Ihr Wohnsitzland den Gewinn zusätzlich besteuert und die spanische Steuer anrechnet, hängt vom Doppelbesteuerungsabkommen und von der Haltedauer ab. Das rechnet der Rechner nicht; klären Sie es mit Ihrem Steuerberater, bevor Sie verkaufen.
  • Privatpersonen, die gekauft haben. Der Rechner gilt für natürliche Personen ohne Wohnsitz und ohne Betriebsstätte in Spanien. Gehört die Immobilie einer Gesellschaft, gelten andere Regeln. Haben Sie geerbt oder geschenkt bekommen, tragen Sie als Kaufpreis den Wert ein, der für die Erbschaft- oder Schenkungsteuer angesetzt wurde, höchstens den Marktwert, und die gezahlte Steuer als Nebenkosten. Bei einem Erbvertrag (pacto sucesorio) und einem Verkauf binnen fünf Jahren können Wert und Datum des früheren Eigentümers gelten. Art. 35 und 36 Ley 35/2006
  • Kein Hauptwohnsitz. Der Rechner geht davon aus, dass das Haus Ihr Zweitwohnsitz war. Für den Verkauf eines Hauptwohnsitzes gibt es Befreiungen, etwa ab 65 Jahren oder bei Reinvestition mit Wohnsitz in der EU oder im EWR; sie rechnet der Rechner nicht. Art. 33 Abs. 4 Buchst. b und Art. 38 Ley 35/2006; Zusatzbestimmung 7 Real Decreto Legislativo 5/2004
  • Kaufnebenkosten mit heutigen Sätzen. Ohne eigenen Betrag übernimmt der Rechner die Nebenkosten aus dem Kaufnebenkosten-Rechner, also für einen Kauf heute. Für einen früheren Kauf zählen die Beträge, die Sie tatsächlich gezahlt haben; tragen Sie sie aus Ihren Belegen ein.
  • Abschreibung vereinfacht. Der Rechner nimmt die Katasterwerte Ihres letzten IBI-Bescheids für die ganze Zeit und zählt 365 Tage je Jahr. Verbesserungen schreibt er nicht ab, weil das vom Zeitpunkt abhängt; haben Sie während der Vermietung verbessert, fällt der Gewinn etwas höher aus. Art. 14 Abs. 2 Buchst. a und Art. 40 Abs. 1 Real Decreto 439/2007
  • Abschlag für Käufe vor 1995 nur ohne Verbesserungen. Mit Verbesserungen verlangt das Gesetz für jede Verbesserung eine eigene Rechnung mit ihrem Datum. Der Rechner zeigt dann die Steuer ohne Abschlag. Der Rahmen von 400.000 € gilt je Person. Übergangsbestimmung 9 Ley 35/2006
  • Plusvalía ohne Rechnung. Ihr Betrag hängt vom Katasterwert des Bodens, von der Haltedauer und vom Satz der Gemeinde ab; die Höchstwerte der Koeffizienten ändert das noch unbestätigte Real Decreto-ley 29/2026 zum 1. Dezember 2026. Der Rechner übernimmt deshalb den Betrag, den Ihnen Gemeinde oder Gestoría nennen. Ist der Boden nicht mehr wert als beim Kauf, fällt sie nicht an. Art. 104 Abs. 5, Art. 107 und 108 Real Decreto Legislativo 2/2004; Art. 10 Real Decreto-ley 29/2026
  • Preis und Marktwert. Liegt der vereinbarte Preis unter dem Marktwert, zählt der Marktwert, etwa bei einem Verkauf an Angehörige unter Wert. Art. 35 Abs. 2 Ley 35/2006
  • Fristen ohne Feiertage. Eine Monatsfrist endet am Tag mit derselben Zahl, fehlt er, am Monatsletzten. Fällt das Ende auf ein Wochenende, gilt der Montag. Feiertage kennt der Rechner nicht; sie können eine Frist nur verlängern. Art. 30 Abs. 4 und 5 Ley 39/2015

Quellen und Stand

Alle Vorschriften in der konsolidierten Fassung des spanischen Amtsblatts nachgelesen am 15. Oktober 2026. Prüfen Sie den Stand vor Ihrem Verkauf erneut oder lassen Sie Ihren Fall von einem spanischen Steuerberater prüfen.

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