Immobilien auf Mallorca kaufen: der vollständige Leitfaden

Die Gebühren sind amtlich festgelegt. Für die Kaufurkunde gilt eine Staffel mit Promillesätzen, die mit dem Wert sinken: für den Teil zwischen 601.012,10 € und 6.010.121,04 € sind es 0,3 Promille, darüber ist die Gebühr frei vereinbar (Real Decreto 1426/1989, Anlage I Nr. 2). Abschriften berechnet der Notar gesondert nach derselben Gebührenordnung. Ohne abweichende Vereinbarung trägt der Verkäufer die Beurkundung, der Käufer die erste Abschrift (Art. 1455 Código Civil). Prüfen Sie deshalb die Kostenklausel im Vorvertrag.

Auch die Eintragung folgt einer amtlichen Staffel. Die Gebühr für die Eintragung eines Grundstücks ist auf 2.181,67 € begrenzt, darauf gewährt das Grundbuchamt 5 Prozent Nachlass (Real Decreto 1427/1989, Anlage I Nr. 2). Besteht die Immobilie aus mehreren eingetragenen Grundstücken, etwa Haus und separatem Stellplatz, fällt die Gebühr je Grundstück an.

Das Honorar ist frei vereinbar; eine amtliche Gebührenordnung gibt es nicht. Lassen Sie sich vorab schriftlich bestätigen, was enthalten ist: Prüfung von Grundbuch, Genehmigungen und Gemeinschaft, Prüfung von Reservierung und Vorvertrag, Begleitung bei der Beurkundung, Steuererklärungen nach dem Kauf. Vergleichen Sie Angebote nach Umfang, nicht nur nach Prozentsatz.

Ein Verwaltungsbüro erledigt Formalitäten wie die Erklärung der Grunderwerbsteuer, die Vorlage beim Grundbuch und Ummeldungen. Auch hier ist der Preis frei; manche Kanzleien übernehmen diese Schritte mit.

Die Provision zahlt auf Mallorca in der Regel der Verkäufer. Kosten entstehen Ihnen nur, wenn Sie selbst einen Suchmakler beauftragen; dann nach Vereinbarung.

Finanzieren Sie über eine Bank in Spanien, trägt die Bank Notar, Grundbuch und Gestoría des Darlehens, Sie zahlen das Wertgutachten (Art. 14 Abs. 1 e Ley 5/2019). Die Stempelsteuer der Darlehensurkunde schuldet die Bank (Art. 29 Real Decreto Legislativo 1/1993).

Jährlich an die Gemeinde, berechnet auf den Katasterwert, nicht auf den Kaufpreis. Den Satz legt die Gemeinde fest, für städtische Grundstücke zwischen 0,4 und 1,1 Prozent, mit möglichen Zuschlägen (Art. 72 Real Decreto Legislativo 2/2004). Seit dem 8. Oktober 2026 dürfen Gemeinden in amtlich ausgewiesenen angespannten Wohnungsmärkten auf Ferienvermietungsobjekte einen Zuschlag von bis zu 50 Prozent der Grundsteuer erheben, bei mehreren solchen Objekten desselben Eigentümers mehr (Real Decreto-ley 29/2026). Fragen Sie vor dem Kauf nach Satz und Zuschlägen Ihrer Gemeinde.

Ohne steuerlichen Wohnsitz in Spanien versteuern Sie für eine selbst genutzte Immobilie einen unterstellten Nutzungswert, einen Anteil des Katasterwerts. Der Steuersatz beträgt 19 Prozent für Ansässige in EU und EWR, 24 Prozent für alle anderen, also auch für Ansässige in der Schweiz (Art. 25 Abs. 1 a Real Decreto Legislativo 5/2004). Der Anteil beträgt bis einschließlich 2026 1,1 oder 2 Prozent, je nach Stand der Katasterbewertung der Gemeinde (Art. 85 Ley 35/2006, auf den Art. 24 Abs. 5 Real Decreto Legislativo 5/2004 verweist). Ab 2027 sieht das Real Decreto-ley 29/2026 eine Staffel nach der Summe der Katasterwerte vor: 1,1 Prozent bis 100.000 €, 1,5 Prozent bis 500.000 €, 2 Prozent bis 1.000.000 € und 3 Prozent darüber. Lassen Sie die Berechnung für Ihren Fall ab 2027 von einem Steuerberater prüfen.

Ein Real Decreto-ley gilt sofort, muss aber binnen 30 Tagen vom spanischen Abgeordnetenhaus bestätigt werden (Art. 86 Abs. 2 der spanischen Verfassung). Ein Vorgängerdekret mit demselben Titel vom 29. September 2026 hat der Kongress am 2. Oktober 2026 aufgehoben. Ob Zuschlag und Staffel Bestand haben, steht deshalb erst nach der Abstimmung fest.

Vermieten Sie, versteuern Sie die Einnahmen in Spanien mit 19 beziehungsweise 24 Prozent. Ansässige in EU und EWR dürfen die Kosten abziehen, die unmittelbar mit der Vermietung zusammenhängen (Art. 24 Abs. 6 Real Decreto Legislativo 5/2004). Für Feriengäste braucht die Immobilie zusätzlich eine Lizenz.

Als Nicht-Resident nur auf Ihr Vermögen in Spanien. Welcher Freibetrag gilt, hängt davon ab, ob Sie die Regeln der Balearen anwenden dürfen; die Einzelheiten stehen im Steuer-Ratgeber.

19 Prozent auf den Gewinn (Art. 25 Abs. 1 f Real Decreto Legislativo 5/2004); der Käufer behält 3 Prozent des Preises ein und führt sie ab. Dazu kommt die kommunale Wertzuwachssteuer. Bewahren Sie alle Belege über Kaufkosten und Investitionen auf.

Auch Deutschland, Österreich oder die Schweiz können die spanischen Einkünfte berücksichtigen. Wie beide Staaten das Besteuerungsrecht teilen, regelt das jeweilige Doppelbesteuerungsabkommen. Lassen Sie das vor dem Kauf von einem Steuerberater prüfen, der beide Seiten kennt.

Sicherheit ist die Immobilie auf Mallorca. Grundlage ist ein Wertgutachten (tasación) einer bei der Banco de España eingetragenen Gutachtergesellschaft; welchen Anteil davon die Bank finanziert, legt sie selbst fest. Steuern und Gebühren sind nicht Teil dieses Werts. Planen Sie sie aus Eigenmitteln, solange Ihnen keine Bank schriftlich etwas anderes zusagt.

Eine Bank in Deutschland, Österreich oder der Schweiz finanziert gegen Sicherheiten dort, etwa ein Grundpfandrecht auf eine dortige Immobilie. In Spanien kaufen Sie dann ohne Darlehen. Ob und zu welchen Bedingungen das möglich ist, entscheidet Ihre Bank.

Eigenkapital und Mittel aus dem Heimatland decken Steuern, Gebühren und einen Teil des Preises, eine spanische Bank finanziert den Rest. Je kleiner ihr Anteil am Wert, desto weniger hängt der Kauf an ihrer Entscheidung.

Zahlen Sie die Raten eines Euro-Darlehens aus einem Einkommen in Schweizer Franken, trägt Ihr Haushalt das Wechselkursrisiko. Rechnen Sie die Raten deshalb auch mit einem ungünstigeren Kurs als dem heutigen durch.

Die Bank muss Ihnen das verbindliche Angebot (FEIN) und ein Blatt mit Warnhinweisen (FiAE) mindestens zehn Kalendertage vor der Unterschrift aushändigen (Art. 14 Ley 5/2019).

In dieser Zeit erscheinen Sie vor einem Notar Ihrer Wahl, der Sie zum Vertrag berät und das in einem Protokoll festhält (Art. 15 Ley 5/2019).

Bei variablem Zins darf der Vertrag keine Untergrenze für den Zinssatz vorsehen (Art. 21 Abs. 3 Ley 5/2019).

Sie dürfen jederzeit ganz oder teilweise zurückzahlen; die Entschädigung, die die Bank dafür verlangen darf, ist gesetzlich begrenzt (Art. 23 Ley 5/2019).

Die nota simple nennt Eigentümer, Hypotheken, Pfändungen und andere Lasten. Fordern Sie sie vor dem Vorvertrag an und noch einmal kurz vor der Beurkundung.

Beschreibung und Fläche im Kataster sollten mit Grundbuch und Wirklichkeit übereinstimmen. Abweichungen können auf nicht eingetragene Anbauten hinweisen.

Haus, Pool und Anbauten müssen so genehmigt sein, wie sie stehen. Gerichte auf Mallorca ordnen bei Bauten ohne Genehmigung den Abriss an, auch gegenüber Käufern, die davon nichts wussten.

Die cédula de habitabilidad bestätigt, dass das Gebäude als Wohnraum genutzt werden darf. Prüfen Sie Gültigkeit und Ablaufdatum.

Liegt die Immobilie auf ländlichem Boden (suelo rústico), sind Umbau, Erweiterung und Nutzung enger begrenzt als im Ortsgebiet. Was erlaubt ist, beantwortet die Gemeinde.

Grundstücke am Meer können in der Schutzzone des Küstengesetzes liegen. Sie reicht 100 Meter landeinwärts und kann erweitert werden (Art. 23 Ley 22/1988 de Costas); dort sind Bauarbeiten nur eingeschränkt erlaubt.

In Wohnanlagen haftet die Immobilie für offene Beiträge des laufenden und der drei vorangegangenen Jahre (Art. 9 Abs. 1 e Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal). Verlangen Sie die Bescheinigung über offene Beträge und die Protokolle mit beschlossenen Sonderumlagen.

Auch für rückständige Grundsteuer haftet die Immobilie nach dem Eigentümerwechsel (Art. 64 Real Decreto Legislativo 2/2004). Lassen Sie sich die letzten Zahlungsbelege zeigen.

Wollen Sie an Feriengäste vermieten, braucht die Immobilie eine bestehende Lizenz für genau dieses Objekt und die geplante Zahl an Gästen. Prüfen Sie den Eintrag im Tourismusregister; Einzelheiten im Ratgeber Haus mit Ferienvermietungslizenz kaufen.

Dem Kaufvertrag ist eine Kopie des registrierten Energieausweises beizufügen (Art. 17 Abs. 2 Real Decreto 390/2021).

Genehmigungen für Haus, Pool und Anbauten, die Zehn-Jahres-Versicherung und warum dieselbe Villa in mehreren Exposés auftaucht. Villa kaufen auf Mallorca

Ländlicher Boden, Genehmigung jedes Bauteils, außerordentliche Legalisierung, Wasser, Abwasser und Zufahrt. Finca kaufen auf Mallorca

Was den Blick rechtlich sichert, was das Küstengesetz erlaubt und worauf es am Hang ankommt. Haus mit Meerblick kaufen

Mehrwertsteuer, gesetzliche Absicherung der Anzahlungen, Gewährleistung und Übergabe. Neubau vom Bauträger kaufen

Denkmalschutz, Eigentümergemeinschaft, Ferienvermietung und Flächenangaben. Wohnung in Palmas Altstadt kaufen

Was hinter nicht öffentlich angebotenen Immobilien steckt und wie Sie Auftrag, Preis und Unterlagen prüfen. Off-Market-Immobilien auf Mallorca

Die Inselhauptstadt mit Altstadt, Hafen und Flughafen; Son Vida ist ein Villengebiet auf den Hügeln am Stadtrand. Palma, Son Vida

Küstenorte zwischen Palma und Andratx mit Yachthäfen wie Puerto Portals und Port d’Andratx und kurzen Wegen in die Hauptstadt. Überblick Südwesten, Calvià, Portals Nous, Costa d’en Blanes, Santa Ponsa, Paguera, Bendinat, Camp de Mar, Andratx, Port d’Andratx

Ein Tal im Gebirge der Westküste mit eigenem Hafen, Port de Sóller; dazu die Bergorte Deià und Valldemossa. Sóller, Deià, Valldemossa

Die Buchten von Pollença und Alcúdia mit zwei historischen Ortskernen. Pollença, Alcúdia

Buchten und Hafenorte an der Ostküste, im Hinterland die Städte Artà und Manacor. Artà, Canyamel, Cala Millor, Manacor, Porto Cristo

Ländlich geprägte Gemeinden mit Fincas im Hinterland und Buchten und Naturhäfen an der Küste. Llucmajor, Campos, Santanyí, Felanitx, Portocolom

Verkäufer geben ihre Immobilie in der Regel mehreren Maklern zugleich an die Hand. Dasselbe Objekt erscheint deshalb mehrfach, mitunter zu verschiedenen Preisen. Wie der Markt ohne Alleinauftrag funktioniert

Wer Ihnen ein Objekt zuerst gezeigt hat, gilt in der Regel als Ihr Makler für dieses Objekt. Ein späterer Wechsel führt leicht zu Streit um die Provision. Wählen Sie deshalb vor den Besichtigungen.

Ein Makler, der Sie gründlich begleitet, kostet Sie deshalb nicht mehr als einer, der nur die Tür aufschließt. Wer die Provision zahlt und was daraus folgt

Die Balearen führen ein amtliches Maklerregister; nach Ley 3/2024 ist die Eintragung freiwillig. Anfang Februar 2026 waren dort rund 1.850 Makler eingetragen, nach vorläufigen Zahlen des balearischen Wohnungsministeriums. So prüfen Sie einen Eintrag

Decreto Legislativo 1/2014 der Balearen, Art. 10, 15, 17 bis und 82, konsolidierte Fassung vom 24. Juli 2026

Real Decreto Legislativo 1/1993, Art. 10 und 29

Ley 37/1992, Art. 91

Real Decreto Legislativo 5/2004, Art. 24 und 25

Ley 35/2006, Art. 85 und Zusatzbestimmung 55

Real Decreto-ley 29/2026 vom 6. Oktober 2026, in Kraft seit 8. Oktober 2026; Aufhebung des Vorgängers: Beschluss des Kongresses vom 2. Oktober 2026; Frist zur Bestätigung: Constitución Española, Art. 86

Real Decreto Legislativo 2/2004, Art. 64, 72 und 106

Real Decreto 1426/1989 und Real Decreto 1427/1989

Ley Hipotecaria, Art. 18, 32 und 254

Código Civil, Art. 1454, 1455 und 1462

Ley 5/2019, Art. 2, 14, 15, 21 und 23

Ley 22/1988 de Costas, Art. 23; Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, Art. 9; Real Decreto 390/2021, Art. 17

INE, Índice de Precios de Vivienda, Illes Balears, 2. Quartal 2026

Diario de Mallorca, 2. Februar 2026, mit Zahlen der Conselleria de Vivienda