Rechner · Eigentümer ohne Wohnsitz in Spanien
Ferienvermietung auf Mallorca: Was bleibt nach Kosten und Steuern?
Was Ihnen von den Mieteinnahmen bleibt, wenn Sie in Deutschland, Österreich oder der Schweiz wohnen: nach Provision, Reinigung und Jahreskosten, nach der spanischen Steuer auf die Vermietung und der Steuer auf die Tage, an denen Sie nicht vermieten. Für Ferien- oder Dauervermietung, mit Ihren eigenen Zahlen. Ohne E-Mail-Adresse, ohne Anmeldung, nichts wird gespeichert.
Sorgfältig recherchiert, ohne Gewähr. Das letzte Wort zu Ihrem Fall haben immer Fachleute.
So rechnet der Rechner
Jede Position aus dem Ergebnis in wenigen Sätzen. Wer in Spanien nicht wohnt, zahlt dort Steuer auf die Vermietung und auf die übrige Zeit; wie viel, hängt vor allem vom Wohnsitz ab.
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Einnahmen ingresos íntegros
Bei der Ferienvermietung Nächte mal Preis je Nacht, bei der Dauervermietung Monate mal Monatsmiete. Zählt, was der Mieter für die Unterkunft zahlt, ohne Touristensteuer und, sobald sie anfällt, ohne Mehrwertsteuer.
Art. 22 Abs. 2 Ley 35/2006
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Kosten und Überschuss vor Steuern gastos
Provision, Reinigung und Verwaltung entstehen nur durch die Vermietung. Instandhaltung, Grundsteuer, Gemeinschaft, Versicherung und Versorgung laufen das ganze Jahr, die Zinsen auch. Für den Überschuss zählen alle Kosten voll, denn Sie bezahlen sie ganz.
Rechner für laufende Kosten Glossar: IBI
Ihre Angaben
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Steuer bei Wohnsitz in EU oder EWR rendimiento neto
Versteuert wird der Nettoertrag mit 19 %. Abziehen dürfen Sie nur Kosten, die mit den Mieteinnahmen unmittelbar zusammenhängen: Was allein durch die Vermietung entsteht, zieht der Rechner ganz ab, Jahreskosten, Zinsen und Abschreibung nur für die vermietete Zeit. Zinsen und Reparaturen dürfen zusammen nicht über den Einnahmen liegen; der Rest lässt sich in den vier Folgejahren abziehen.
Art. 24 Abs. 6, Art. 25 Abs. 1 Buchst. a Real Decreto Legislativo 5/2004; Art. 23 Abs. 1 Ley 35/2006
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Steuer bei Wohnsitz außerhalb sin deducción de gastos
Wer etwa in der Schweiz oder im Vereinigten Königreich wohnt, zahlt 24 % auf die Einnahmen, ohne Abzug von Kosten, Zinsen oder Abschreibung. Bei hohen Kosten kann die Steuer deshalb über dem Überschuss liegen.
Steuerseite: Einkommensteuer als Nicht-Resident
Art. 24 Abs. 1, Art. 25 Abs. 1 Buchst. a Real Decreto Legislativo 5/2004
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Abschreibung amortización
3 % im Jahr auf den höheren Wert aus Anschaffungskosten und Katasterwert, jeweils ohne den Boden. Kaufpreis und Nebenkosten teilt der Rechner nach dem Verhältnis der Katasterwerte von Boden und Gebäude auf, wie es die Verordnung vorsieht, wenn der Wert des Bodens nicht bekannt ist. Die Abschreibung mindert nur die Steuer, nicht den Überschuss.
Art. 23 Abs. 1 Buchst. b Ley 35/2006; Art. 14 Abs. 2 Buchst. a Real Decreto 439/2007
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Steuer auf die Eigennutzung renta imputada
Für die Tage ohne Vermietung unterstellt Spanien einen Ertrag von 1,1 % oder 2 % des Katasterwerts, je nach Gemeinde. Das Gesetz erfasst jeden Tag, an dem die Immobilie keine Mieteinnahmen bringt, also auch Tage, an denen sie angeboten, aber nicht gebucht ist. Gerechnet wird wie im Rechner für laufende Kosten.
Satz je Gemeinde Steuerseite: Nicht-Residenten-Steuer
Art. 85 Abs. 1 Ley 35/2006; Art. 24 Abs. 5 Real Decreto Legislativo 5/2004
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Rendite rentabilidad
Was nach Steuern bleibt, geteilt durch Kaufpreis und Nebenkosten. Zinsen sind abgezogen, der Kredit mindert das eingesetzte Kapital aber nicht. Nicht enthalten sind Tilgung, Wertänderung der Immobilie und Steuern in Ihrem Wohnsitzland; wie dort Mieteinnahmen aus Spanien behandelt werden, regelt das Doppelbesteuerungsabkommen.
Rechenweg dieses Rechners
Die Touristensteuer
Die Balearen besteuern jeden Tag, den ein Gast in einer Ferienwohnung verbringt; ein Tag reicht von 12 Uhr bis 12 Uhr. Die Steuer zahlt der Gast. Sie als Vermieter verlangen sie vor dem Ende des Aufenthalts, stellen ihm einen Beleg aus und führen sie an die Steuerverwaltung der Balearen ab. Gäste unter 16 Jahren sind befreit.
Steuer je Gast und Tag in einer Ferienwohnung
| Zeitraum | Tag 1 bis 8 | ab Tag 9 |
|---|---|---|
| Hauptsaison 1. Mai bis 31. Oktober | 2,00 € | 1,00 € |
| Nebensaison 1. November bis 30. April | 0,50 € | 0,25 € |
Nachlass von 75 % in der Nebensaison und von 50 % ab dem 9. Tag eines Aufenthalts, auch auf den schon ermäßigten Betrag. Art. 5 Abs. 1, Art. 12 Abs. 2 und Art. 13 Ley 2/2016.
Schätzung nach Plätzen: Tage, die je Platz angesetzt werden
| Angebotene Tage im Jahr | Tage je Platz |
|---|---|
| mehr als 305 Tage | 98 |
| 214 bis 305 Tage | 92 |
| 123 bis 213 Tage | 88 |
| 63 bis 122 Tage | 77 |
| weniger als 63 Tage | 46 |
Die ersten 2 Plätze zählen voll, jeder weitere zu 35 %. Ohne Nachlässe. Decreto 35/2016, Art. 15 Abs. 4 und Anlage 1, achte Gruppe.
Was Sie tatsächlich abführen
Für Ferienwohnungen setzt die Steuerverwaltung den Betrag in der Regel nicht nach den Gästen fest, die tatsächlich da waren, sondern nach den Plätzen in Ihrer Anmeldung und den Tagen, an denen Sie sie anbieten. Diese Schätzung gilt, solange Sie nicht im Dezember vor dem Steuerjahr darauf verzichten; dann erklären Sie die tatsächlichen Aufenthalte. Den Bescheid erhalten alle Vermieter gemeinsam über das Amtsblatt der Balearen, zu zahlen ist vom 1. Mai bis 30. Juni des Folgejahres. Ihren Gästen berechnen Sie die Steuer trotzdem mit den Nachlässen. Der Betrag, den Sie abführen, und der, den Ihre Gäste zahlen, können deshalb auseinanderliegen; der Rechner zeigt beide.
Art. 6, 10 und 12 Abs. 3 Ley 2/2016; Art. 11, 12, 15 und 32 Decreto 35/2016
Was die Rechnung voraussetzt
- Ein Jahr nach den Regeln für 2026. Der Rechner rechnet ein volles Jahr mit den Sätzen des Steuerjahres 2026, auch für die Steuer auf die Eigennutzung. Für Steuerjahre ab 2027 sieht das Real Decreto-ley 29/2026 dort eine Staffel auf die Summe Ihrer Katasterwerte vor; sie rechnet der Rechner erst, wenn die Eilverordnung bestätigt ist. Art. 85 Abs. 1 Ley 35/2006 in der Fassung von Art. 6 Real Decreto-ley 29/2026; Art. 86 Abs. 2 Constitución
- Mehrwertsteuer auf Ferienvermietung ab 1. Dezember 2026. Dieselbe Eilverordnung hebt die Befreiung für möblierte Wohnungen auf, die an dieselben Gäste höchstens 30 Nächte vermietet werden, und setzt 10 % an. Das Ergebnis zeigt deshalb zusätzlich, was mit dieser Steuer bliebe. Als Vermieter müssten Sie sich dann bei der spanischen Steuerverwaltung für die Mehrwertsteuer anmelden und sie erklären; Vorsteuer aus Ihren Kosten rechnet der Rechner nicht ein. Art. 7 Real Decreto-ley 29/2026; Art. 5 Abs. 1 Buchst. c, Art. 20 Abs. 1 Nr. 23 Buchst. b, e', Art. 91 Abs. 1 Nr. 2 und Art. 164 Ley 37/1992
- Keine Leistungen wie im Hotel. Reinigung während des Aufenthalts, Wäschewechsel oder Verpflegung machen die Vermietung schon heute mehrwertsteuerpflichtig. Der Rechner geht davon aus, dass Sie nur zwischen zwei Aufenthalten reinigen lassen. Art. 20 Abs. 1 Nr. 23 Buchst. b, e' Ley 37/1992
- Verluste und Vorträge. Ein Verlust aus der Vermietung mindert in Spanien keine andere Steuer. Zinsen und Reparaturen über den Einnahmen dürfen Sie in den vier Folgejahren abziehen; der Rechner zeigt den Betrag, rechnet ihn aber nicht in spätere Jahre ein. Möbel und Ausstattung schreibt er nicht ab. Art. 15 Abs. 1 Real Decreto Legislativo 5/2004; Art. 23 Abs. 1 Buchst. a Nr. 1 Ley 35/2006; Art. 14 Abs. 2 Buchst. b Real Decreto 439/2007
- Dauervermietung ohne Ermäßigung. Wer in Spanien wohnt, versteuert Mieten für Wohnungen nur zum Teil. Für Nicht-Residenten schließt das Gesetz diese Ermäßigungen aus; der Rechner rechnet die volle Miete. Art. 24 Abs. 1 Real Decreto Legislativo 5/2004; Art. 23 Abs. 2 Ley 35/2006
- Zuschlag auf die Grundsteuer. Gemeinden in Gebieten, die als angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesen sind, dürfen auf Ferienwohnungen einen Zuschlag auf den IBI erheben: bis zu 50 %, für Eigentümer mehrerer Ferienwohnungen mehr. Tragen Sie den IBI so ein, wie er auf Ihrem Bescheid steht. Art. 72 Abs. 4 ter Real Decreto Legislativo 2/2004 in der Fassung von Art. 8 Real Decreto-ley 29/2026
- Die ganze Immobilie, alle Eigentümer. Der Rechner rechnet für das Haus als Ganzes und nimmt an, dass alle Eigentümer im selben Land wohnen. Weil die Sätze fest sind, ändert die Aufteilung die Summe nicht; jeder Eigentümer erklärt seinen Anteil aber selbst. Art. 2 Orden EHA/3316/2010; Art. 25 Abs. 1 Buchst. a Real Decreto Legislativo 5/2004
- Nicht gerechnet. Vermögensteuer und Solidaritätssteuer (dafür gibt es den Rechner für laufende Kosten), Steuern beim späteren Verkauf, Steuern in Ihrem Wohnsitzland und Kosten für eine Steuervertretung, die Sie nicht unter Verwaltung eintragen.
Quellen und Stand
- Steuer der Nicht-Residenten Real Decreto Legislativo 5/2004, Art. 15, 24 und 25
- Einnahmen, Kosten, Abschreibung, Eigennutzung Ley 35/2006, Art. 22, 23, 85 und Zusatzbestimmung 55
- Kosten und Abschreibung im Einzelnen Real Decreto 439/2007, Art. 13 und 14
- Modelo 210 und Fristen Orden EHA/3316/2010, Art. 2 und 5, geändert durch die Orden HAC/623/2026
- Touristensteuer Ley 2/2016 der Balearen, Art. 4 bis 13
- Schätzung nach Plätzen Decreto 35/2016 der Balearen, konsolidierte Fassung der Steuerverwaltung der Balearen, Art. 11, 12, 15 und 32, Anlage 1
- Ferienvermietung und Aufenthaltsdauer Ley 8/2012 del Turismo de las Illes Balears, Art. 50 Abs. 13
- Mehrwertsteuer Ley 37/1992, Art. 5, 20, 91 und 164
- Mehrwertsteuer ab 1.12.2026, Übergangsregel, Zuschlag auf den IBI Real Decreto-ley 29/2026, Art. 6, 7 und 8, in Kraft seit 8. Oktober 2026
- Grundsteuer Real Decreto Legislativo 2/2004, Art. 72
- Bestätigung von Eilverordnungen Constitución Española, Art. 86
- Kaufnebenkosten, Satz der Eigennutzung je Gemeinde Kaufnebenkosten-Rechner und Rechner für laufende Kosten mit ihren Quellen; dieser Rechner nutzt dieselben Sätze.
- Lizenz und Moratorium Ratgeber: Haus mit Ferienvermietungslizenz kaufen und Glossar: ETV
Gesetze und Verordnungen in den konsolidierten Fassungen des spanischen Amtsblatts (BOE) und der Steuerverwaltung der Balearen, nachgelesen am 15. Oktober 2026. Steuerregeln ändern sich mit Haushaltsgesetzen und Eilverordnungen; prüfen Sie den Stand vor einer Entscheidung erneut. Die Ergebnisse sind eine unverbindliche Orientierung, keine Steuer- oder Rechtsberatung.