Plan, Bau und Übergabe
Ratgeber nach Objekttyp
Neubau auf Mallorca vom Bauträger kaufen
Beim Kauf vom Bauträger kaufen Sie oft ein Haus oder eine Wohnung, die noch nicht fertig ist, und zahlen einen Teil des Preises vorab. Das spanische Recht schützt diese Zahlungen mit einer gesetzlichen Garantie, aber nur, wenn Sie darauf bestehen. Dazu kommen andere Steuern als beim Kauf einer Bestandsimmobilie.
Dieser Ratgeber erklärt, was den Kauf vom Bauträger ausmacht, welche Unterlagen Sie vor der ersten Zahlung sehen sollten und warum die Wahl des Maklers auch dann zählt, wenn der Preis feststeht. Ablauf und Kaufnebenkosten insgesamt beschreibt der Kaufleitfaden.
Was den Kauf vom Bauträger ausmacht
Steuern, Zahlungen, Gewährleistung
Mehrwertsteuer statt Grunderwerbsteuer
Beim ersten Verkauf eines Neubaus durch den Bauträger zahlen Sie 10 Prozent Mehrwertsteuer (Art. 91 Ley 37/1992) und auf die Kaufurkunde Stempelsteuer: auf den Balearen 1,5 Prozent, ab einem Wert von 1.000.000 € 2 Prozent (Art. 15 und 17 bis Decreto Legislativo 1/2014). Ab 1.000.000 € sind das zusammen 12 Prozent. Die Mehrwertsteuer fällt schon mit jeder Anzahlung an, nicht erst bei der Übergabe (Art. 75 Ley 37/1992). Gerechnete Beträge stehen im Kaufleitfaden.
Zahlung in Raten
Oft wird zuerst ein privatschriftlicher Kaufvertrag mit Zahlungsplan geschlossen: eine Anzahlung bei Unterschrift, weitere Raten während des Baus, der Rest bei der notariellen Beurkundung und Übergabe. Wie viel wann fällig wird, ist Verhandlungssache.
Gesetzliche Absicherung
Verlangt ein Bauträger Geld vor der Fertigstellung, muss er es ab Erteilung der Baugenehmigung durch eine Versicherung oder Bankbürgschaft absichern, einschließlich Steuern und gesetzlicher Zinsen, und auf einem Sonderkonto entgegennehmen (Zusatzbestimmung 1 Ley 38/1999).
Gewährleistung
Ab der Abnahme des Baus haften die Baubeteiligten zehn Jahre für Mängel an tragenden Teilen und drei Jahre für Mängel, die die Bewohnbarkeit beeinträchtigen; der Bauunternehmer haftet ein Jahr für Mängel an Oberflächen und Ausbau (Art. 17 Ley 38/1999). Für die zehn Jahre muss bei Wohngebäuden eine Versicherung bestehen (Art. 19 und Zusatzbestimmung 2).
Gebäudebuch
Nach Fertigstellung erhalten die Eigentümer das Gebäudebuch mit den Plänen, dem Abnahmeprotokoll, der Liste der Baubeteiligten und den Hinweisen zu Nutzung und Wartung (Art. 7 Ley 38/1999).
Ihre Anzahlungen absichern
was im Vertrag stehen muss
Die Absicherung der Anzahlungen ist Ihr wichtigster Schutz beim Kauf vom Bauträger. Das Gesetz schreibt vor, was der Vertrag dazu enthalten muss: die Pflicht des Bauträgers, Ihre Zahlungen samt Steuern und gesetzlichen Zinsen zurückzuzahlen, wenn der Bau nicht beginnt, nicht im vereinbarten Zeitraum fertig wird oder die Erlaubnis zur Nutzung als Wohnung ausbleibt; die Versicherung oder Bank, die das garantiert; und die Bank und das Konto, auf das Sie zahlen.
Bei Vertragsschluss muss Ihnen der Bauträger die Garantie aushändigen, ausgestellt auf Sie und auf die Beträge, die Sie anzahlen (Zusatzbestimmung 1 Ley 38/1999).
Nur auf das Sonderkonto zahlen
Überweisen Sie Anzahlungen ausschließlich auf das im Vertrag genannte Konto.
Wenn der Bau ausbleibt
Wird der Bau nicht begonnen oder die Wohnung nicht übergeben, können Sie vom Vertrag zurücktreten und Ihre Zahlungen samt Steuern und Zinsen zurückverlangen oder dem Bauträger schriftlich eine neue Frist gewähren.
Wenn der Bauträger nicht zahlt
Zahlt er binnen 30 Tagen nach einer nachweisbaren Aufforderung nicht zurück, können Sie sich an den Versicherer wenden. Er muss innerhalb von 30 Tagen nach Ihrer Forderung zahlen.
Bis wann die Garantie gilt
Sie erlischt erst, wenn die Erlaubnis zur Nutzung als Wohnung erteilt und die Wohnung übergeben ist.
Zahlungen vor der Baugenehmigung
Die gesetzliche Pflicht zur Absicherung beginnt mit der Baugenehmigung. Für eine Reservierung, die früher fällig wird, sollte der Vertrag ausdrücklich regeln, wie das Geld gesichert ist und wann Sie es zurückerhalten.
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Makler-Empfehlung anfragenPrüfpunkte vor der ersten Zahlung
Projekt, Vertrag, Übergabe
Baugenehmigung
Lassen Sie sich die erteilte Baugenehmigung zeigen und prüfen Sie, ob Ihr Haus oder Ihre Wohnung den genehmigten Plänen entspricht.
Bauträger
Prüfen Sie, wer hinter dem Projekt steht: die Gesellschaft, ihre Eintragung im Handelsregister und ihre abgeschlossenen Projekte. Gehört das Projekt einer Gesellschaft, die eigens dafür gegründet wurde, hängt umso mehr an der Garantie.
Grundstück und Grundbuch
Der Grundbuchauszug zeigt, wem das Grundstück gehört und ob es mit einer Hypothek zur Finanzierung des Baus belastet ist. Klären Sie, wie diese Last bei Ihrer Übergabe gelöscht oder auf Ihre Einheit verteilt wird.
Baubeschreibung
Die Bau- und Ausstattungsbeschreibung (memoria de calidades) gehört als Anlage in den Vertrag. Was dort nicht steht, ist nicht vereinbart.
Termin und Verspätung
Vereinbaren Sie einen Fertigstellungstermin und was gilt, wenn er nicht eingehalten wird.
Übergabe
Der Rest des Preises sollte erst fließen, wenn die Erlaubnis zur Nutzung als Wohnung vorliegt (Bewohnbarkeitsbescheinigung oder Erstbezugsgenehmigung) und der Kauf notariell beurkundet wird. Halten Sie Mängel bei der Übergabe schriftlich fest.
Gemeinschaft
Bei Wohnanlagen legt der Bauträger Teilungserklärung und Satzung der Eigentümergemeinschaft fest. Lesen Sie beides vor dem Kauf: Darin stehen Nutzungen, Kostenverteilung und mögliche Einschränkungen, etwa der Ferienvermietung.
Energieausweis
Dem Kaufvertrag ist eine Kopie des registrierten Energieausweises beizufügen (Art. 17 Abs. 2 Real Decreto 390/2021).
Warum die Maklerwahl auch beim Neubau zählt
wenn der Preis feststeht
Beim Neubau legt der Bauträger den Preis fest, und viele Projekte werden zugleich über das eigene Verkaufsbüro und über mehrere Makler angeboten. Der Preis ist deshalb oft überall derselbe. Der Makler entscheidet hier nicht über den Preis, sondern darüber, was Sie über das Projekt erfahren und welche Bedingungen Sie verhandeln. Fünf Fragen sollte er für Sie beantworten:
Für wen arbeitet er?
Makler, die ein Projekt vertreiben, haben in der Regel eine Vereinbarung mit dem Bauträger. Fragen Sie, ob das so ist und wer die Provision zahlt.
Welche Einheit passt?
Lage im Gebäude, Ausrichtung, Blick und was davor noch gebaut werden darf, unterscheiden Einheiten mit ähnlichem Preis.
Liegt die Garantie vor?
Ob die Absicherung der Anzahlungen besteht und auf Sie ausgestellt wird, bevor Sie zahlen.
Was steht im Vertrag?
Zahlungsplan, Termin, Folgen einer Verspätung und die Baubeschreibung als Anlage.
Wie läuft die Übergabe?
Wer bei der Abnahme Mängel aufnimmt und bis wann sie beseitigt werden.
Eine Besonderheit gilt für den ersten Kontakt: Bauträger halten oft fest, über wen ein Käufer zuerst auf das Projekt gekommen ist. Haben Sie sich direkt beim Verkaufsbüro oder über einen anderen Makler gemeldet, kann ein Makler Ihrer Wahl Sie bei diesem Projekt meist nicht mehr vertreten. Wählen Sie Ihren Makler deshalb, bevor Sie Projekte anfragen. Was ein Makler in Ihrem Auftrag anders macht, erklärt der Abschnitt Suchmakler.
Neubauten entstehen dort, wo noch Bauland verfügbar ist oder ältere Häuser ersetzt werden, etwa in Canyamel, Porto Cristo, Alcúdia, Portocolom oder Costa d’en Blanes. In anderen Orten, etwa in Sóller, Andratx oder Paguera, sind sie wegen strenger Bauvorschriften oder fehlender Flächen selten.
Quellen und Stand
woher die Angaben stammen
Rechtsstand: konsolidierte Fassungen im spanischen Amtsblatt (BOE), abgerufen am 9. Oktober 2026. Steuersätze ändern sich mit Haushalts- und Eilgesetzen. Prüfen Sie den Stand vor einer Kaufentscheidung erneut; diese Seite ersetzt keine rechtliche oder steuerliche Beratung.
Mehrwertsteuer
Ley 37/1992, Art. 75 und 91
Stempelsteuer
Decreto Legislativo 1/2014 der Balearen, Art. 15 und 17 bis, konsolidierte Fassung vom 24. Juli 2026
Anzahlungen, Gewährleistung, Gebäudebuch
Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, Art. 7, 17 und 19, Zusatzbestimmungen 1 und 2
Energieausweis
Real Decreto 390/2021, Art. 17
Inhaltlich geprüft und zuletzt aktualisiert am