diskret, nicht geheim
Ratgeber nach Objekttyp
Off-Market-Immobilien auf Mallorca
Off-Market heißt: Eine Immobilie wird verkauft, ohne öffentlich angeboten zu werden. Es gibt keine Anzeige im Portal und kein Schild am Tor; Käufer erfahren über Makler davon, die sie gezielt ansprechen. Solche Verkäufe gibt es auf Mallorca.
Ein nicht veröffentlichtes Angebot ist weder günstiger noch sicherer als ein veröffentlichtes. Es ist schwerer zu vergleichen. Dieser Ratgeber zeigt, warum Verkäufer diskret verkaufen, wie Sie ein solches Angebot prüfen und warum Sie bei Off-Market-Immobilien vor allem einen Makler wählen. Die Grundlagen stehen im Ratgeber Warum auf Mallorca der Makler zählt.
Was Off-Market bedeutet
und was nicht
Der Begriff ist nicht geschützt. Makler verwenden ihn für verschiedene Fälle:
Diskreter Verkauf
Der Eigentümer möchte nicht, dass Nachbarn, Mieter oder Geschäftspartner vom Verkauf erfahren, oder er will keine öffentlich sichtbare Preisgeschichte. Er beauftragt einen oder wenige Makler, die passende Käufer gezielt ansprechen.
Verkauf zur Probe
Der Eigentümer prüft erst, ob sein Preis am Markt ankommt, bevor er sich für einen öffentlichen Verkauf entscheidet.
Noch nicht veröffentlicht
Die Immobilie ist bereits beauftragt, Fotos und Exposé fehlen aber noch. Sie kann später öffentlich angeboten werden.
Als Etikett
Mitunter heißt ein Objekt Off-Market, das an anderer Stelle öffentlich angeboten wird. Ein Blick in die Immobilienportale klärt das.
Allen Fällen gemeinsam ist: Sie sehen weniger als bei einem öffentlichen Angebot. Es gibt keine Anzeige, an der Sie Preisänderungen verfolgen können, und oft weniger Objekte zum Vergleich. Für die Immobilie selbst gelten dieselben Prüfpunkte wie für jede andere, von der Baugenehmigung bis zum Vorvertrag.
Ein Off-Market-Angebot prüfen
Auftrag, Preis, Unterlagen
Auftrag des Eigentümers
Fragen Sie, ob der Makler einen schriftlichen Auftrag des Eigentümers hat. Erst dieser Auftrag berechtigt ihn, die Immobilie anzubieten; auf den Balearen verlangt die Ley 3/2024 ihn in Schriftform mit festgelegtem Mindestinhalt. Bieten Ihnen zwei Makler dieselbe Immobilie an, klären Sie, wer beauftragt ist.
Exklusivität
Heißt es, das Objekt sei nur über diesen Makler zu haben, fragen Sie nach dem exklusiven Auftrag und wie lange er läuft.
Preis
Ohne öffentliche Vergleichsangebote braucht der Preis eine andere Grundlage: Verkäufe vergleichbarer Objekte, die der Makler belegen kann, ein Wertgutachten und der amtliche Referenzwert des Katasters. Dieser ist zugleich die Untergrenze, auf die die Grunderwerbsteuer berechnet wird (Art. 10 Abs. 2 Real Decreto Legislativo 1/1993). Eine erste Einordnung gibt der Immobilienwert-Rechner.
Unterlagen
Diskretion gilt für die Vermarktung, nicht für die Prüfung. Grundbuchauszug, Genehmigungen, Bewohnbarkeitsbescheinigung und Energieausweis brauchen Sie wie bei jedem Kauf, und zwar vor der Reservierung. Die Prüfpunkte im Kaufleitfaden gelten unverändert.
Vertraulichkeit
Viele Makler stellen ein diskret angebotenes Objekt erst vor, wenn sie Sie und Ihren finanziellen Rahmen kennen; manche verlangen eine Vertraulichkeitserklärung. Lesen Sie, was Sie unterschreiben: Eine solche Erklärung kann zugleich festhalten, dass Ihnen dieser Makler das Objekt vorgestellt hat.
Kostenlos und unverbindlich — wir melden uns persönlich bei Ihnen.
Makler-Empfehlung anfragenWarum bei Off-Market die Maklerwahl entscheidet
Ihr Zugang zum Markt
Bei öffentlich angebotenen Immobilien können Sie selbst suchen und dann einen Makler wählen. Bei Off-Market-Immobilien ist es umgekehrt: Welche Objekte Sie überhaupt sehen, hängt davon ab, welcher Makler Sie kennt und wie gut er in Ihrer Region und Preisklasse vernetzt ist. Die Wahl des Maklers ist hier die Wahl des Angebots.
Woran Sie einen Makler erkennen, der Ihnen bei nicht öffentlich angebotenen Immobilien weiterhilft:
- Er fragt zuerst nach Ihrem Vorhaben, nicht nach Ihrer Unterschrift.
- Er nennt den Auftrag, auf dem sein Angebot beruht.
- Er begründet den Preis mit Vergleichen, nicht mit Zeitdruck.
- Er beschafft die Unterlagen vor der Besichtigung.
- Er sagt Ihnen, wenn ein Objekt anderswo öffentlich angeboten wird.
Sammeln Sie Off-Market-Angebote nicht bei möglichst vielen Maklern. Dasselbe Objekt kann über mehrere Makler zu Ihnen kommen, und wer es Ihnen zuerst vorstellt, gilt in der Regel als Ihr Makler dafür. Besser ist ein Makler, dem Sie Ihre Suche genau beschreiben und der für Sie auch bei Kollegen nachfragt. Wie ein solcher Suchmakler arbeitet und wer ihn bezahlt, erklärt der Ratgeber zur Maklerwahl.
Wie stark ein Ort über nicht öffentliche Angebote funktioniert, ist verschieden. In Sóller etwa laufen viele Verkäufe außerhalb der Portale. Lage und Markt jedes Ortes beschreiben die Regionsseiten.
So begleiten wir Sie
von der Anfrage zur Empfehlung
Sie beschreiben uns Ihr Vorhaben in der Makler-Anfrage. Danach ruft Johannes Partz Sie persönlich an und bespricht Ihre Suche mit Ihnen; sagen Sie ihm dabei, wenn Sie auch an nicht öffentlich angebotenen Immobilien interessiert sind. Anschließend empfiehlt er Ihnen bis zu drei passende Makler. Ob und welchen Sie beauftragen, entscheiden Sie selbst. Für Käufer ist das kostenfrei.
Quellen und Stand
woher die Angaben stammen
Rechtsstand: konsolidierte Fassungen im spanischen Amtsblatt (BOE), abgerufen am 9. Oktober 2026. Diese Seite ersetzt keine rechtliche Beratung.
Vermittlungsauftrag
Ley 3/2024 vom 3. Mai 2024, Zusatzbestimmungen 13 und 14, zuletzt geändert durch die Ley 4/2026
Referenzwert
Real Decreto Legislativo 1/1993, Art. 10
Markt, Provision und Maklerwahl
Inhaltlich geprüft und zuletzt aktualisiert am