Altes Haus, eigene Wohnung
Ratgeber nach Objekttyp
Wohnung in Palmas Altstadt kaufen
Eine Wohnung in Palmas Altstadt liegt in aller Regel in einem alten Gebäude, oft in einem Stadtpalast, der in mehrere Wohnungen geteilt wurde. Sie kaufen deshalb nicht nur eine Wohnung, sondern einen Anteil an einem historischen Haus: an Fassade, Dach, Treppenhaus und Innenhof, und an den Entscheidungen der Eigentümergemeinschaft darüber.
Dieser Ratgeber erklärt, was der Schutz der Altstadt für Ihre Wohnung bedeutet, was Sie über Gebäude und Gemeinschaft wissen sollten und warum hier der Makler entscheidet, der das Haus kennt. Ablauf, Steuern und Kaufnebenkosten beschreibt der Kaufleitfaden, die Stadt im Überblick die Seite Palma.
Was eine Altstadtwohnung ausmacht
ein Haus mit Geschichte und Nachbarn
Die Altstadt von Palma steht als historisches Ensemble unter Schutz. Für solche Ensembles schreibt das balearische Denkmalschutzgesetz einen Schutzplan der Stadt vor, der die Gebäude katalogisiert und für jedes festlegt, was erhalten bleiben muss (Art. 36 und 39 Ley 12/1998).
Für Sie heißt das: Fassade, Fenster, Dach und oft auch Treppenhaus, Innenhof und tragende Wände lassen sich nicht frei verändern. Was erlaubt ist, steht im Katalogblatt des Gebäudes, das die Stadt Palma führt.
Gemeinsame Teile
Dach, Fassade, Innenhof, Treppenhaus und Leitungen gehören allen Eigentümern gemeinsam. Arbeiten daran beschließt die Gemeinschaft, und alle zahlen nach ihrem Anteil.
Dachterrassen und Innenhöfe
Ob eine Dachterrasse oder ein Patio zu Ihrer Wohnung gehört oder ein gemeinsamer Teil ist, den Sie nur nutzen dürfen, steht in der Teilungserklärung und im Grundbuch, nicht im Exposé. Davon hängen Umbauten, Kosten und der spätere Wiederverkauf ab.
Flächenangaben
Exposés nennen mal die Wohnfläche, mal die gebaute Fläche einschließlich der Mauern und eines Anteils an Treppenhaus und Gemeinschaftsflächen. In alten Gebäuden mit dicken Mauern liegen beide Werte deutlich auseinander. Vergleichen Sie Preise je Quadratmeter nur auf derselben Grundlage.
Zufahrt und Parken
Teile der Altstadt sind für den Autoverkehr beschränkt. Klären Sie, ob und wie Sie als Bewohner zufahren dürfen und wo Sie parken. Ein Stellplatz ist in der Altstadt selten und oft eine eigene Einheit im Grundbuch.
Leben in der Altstadt
Gastronomie, Veranstaltungen und Besucher prägen viele Straßen. Besichtigen Sie zu verschiedenen Tageszeiten und auch an einem Abend am Wochenende.
Umbauen im geschützten Haus
was der Schutz bedeutet
Viele Käufer möchten eine Altstadtwohnung nach dem Kauf umgestalten. Im geschützten Gebäude ist das möglich, aber in Grenzen und nur mit Genehmigung. Klären Sie vor dem Kauf diese drei Fragen.
Wie ist das Gebäude geschützt?
Fragen Sie bei der Stadt Palma nach dem Katalogblatt. Es nennt die Elemente, die erhalten bleiben müssen, und welche Eingriffe zulässig sind.
Was wurde bereits umgebaut?
Lassen Sie prüfen, ob frühere Umbauten genehmigt sind. Bei Gebäuden, die im Katalog der Stadt stehen oder als Kulturgut geschützt sind, kann die Stadt gegen ungenehmigte Eingriffe ohne zeitliche Grenze vorgehen (Art. 196 Abs. 2 Ley 12/2017). Ein ungenehmigter Umbau des Vorbesitzers kann deshalb auch Jahre später noch rückgängig zu machen sein.
Was planen Sie?
Planen Sie neues Bad, neue Küche, Klimaanlage, Aufzug oder neue Fenster, fragen Sie vor dem Kauf, ob das in diesem Gebäude zulässig ist. In Ihrer eigenen Wohnung dürfen Sie nur ändern, was Sicherheit, Struktur und Außenansicht des Hauses nicht berührt, und müssen die Gemeinschaft vorher informieren (Art. 7 Abs. 1 Ley 49/1960). Arbeiten an gemeinsamen Teilen brauchen ihre Zustimmung.
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Makler-Empfehlung anfragenDie Eigentümergemeinschaft
Kosten, Beschlüsse, Vermietung
Offene Beiträge
Die Wohnung haftet für offene Beiträge des laufenden und der drei vorangegangenen Jahre (Art. 9 Abs. 1 e Ley 49/1960). Verlangen Sie die Bescheinigung der Verwaltung über offene Beträge.
Sonderumlagen und anstehende Arbeiten
Alte Gebäude brauchen regelmäßig Arbeiten an Dach, Fassade und Leitungen. Lesen Sie die Protokolle der letzten Versammlungen: Beschlossene Umlagen, Gutachten zum Zustand des Gebäudes und Auflagen der Stadt stehen dort. Vereinbaren Sie im Vertrag, wer bereits beschlossene Umlagen trägt.
Ferienvermietung
Wer eine Wohnung an Feriengäste vermieten will, braucht seit dem 3. April 2025 vorab die ausdrückliche Zustimmung der Gemeinschaft, beschlossen mit drei Fünfteln der Eigentümer, die zugleich drei Fünftel der Anteile halten (Art. 7 Abs. 3 und Art. 17 Abs. 12 Ley 49/1960). Dazu kommt die touristische Lizenz für genau diese Wohnung. Einzelheiten im Ratgeber Haus mit Ferienvermietungslizenz kaufen.
Satzung
Die Satzung der Gemeinschaft kann Nutzungen einschränken. Lassen Sie sie sich zusammen mit der Teilungserklärung geben.
Vor der Anzahlung sollten Ihnen diese Unterlagen vorliegen:
- Grundbuchauszug der Wohnung und, falls dazugehörig, von Stellplatz und Abstellraum
- Teilungserklärung und Satzung der Gemeinschaft
- Bescheinigung über offene Beiträge und die Protokolle der letzten Versammlungen
- Katalogblatt des Gebäudes und die Genehmigungen früherer Umbauten
- Bewohnbarkeitsbescheinigung und registrierter Energieausweis, der dem Kaufvertrag beizufügen ist (Art. 17 Abs. 2 Real Decreto 390/2021)
- bei geplanter Ferienvermietung: Lizenz und Beschluss der Gemeinschaft
Warum in der Altstadt die Maklerwahl entscheidet
wer das Haus kennt
In der Altstadt ist jedes Haus anders. Zwei Wohnungen mit gleicher Fläche und gleichem Preis können in Gebäuden liegen, von denen eines frisch saniert ist und das andere vor Arbeiten an Dach und Fassade steht, die alle Eigentümer bezahlen. Auf Fotos sieht man das nicht. Man erfährt es aus den Protokollen der Gemeinschaft, aus dem Katalogblatt und von der Verwaltung des Hauses.
Ein Makler, der in der Altstadt arbeitet, kennt diese Wege. Er weiß, wo er die Unterlagen anfordert, welche Fragen er der Verwaltung stellt und wie er die Flächenangaben verschiedener Exposés vergleichbar macht. Bevor Sie sich für eine Wohnung entscheiden, sollte er Ihnen sagen können, welche Arbeiten am Haus beschlossen sind und wie die Gemeinschaft zur Ferienvermietung steht.
Auch Altstadtwohnungen werden oft von mehreren Maklern angeboten, und die erste Besichtigung bindet Sie in der Regel an den Makler, der sie Ihnen zeigt. Wählen Sie ihn deshalb vorher. Die Provision zahlt in der Regel der Verkäufer; was daraus folgt, steht im Ratgeber zur Maklerwahl.
Quellen und Stand
woher die Angaben stammen
Rechtsstand: konsolidierte Fassungen im spanischen Amtsblatt (BOE), abgerufen am 9. Oktober 2026. Was für ein bestimmtes Gebäude gilt, beantwortet die Stadt Palma. Diese Seite ersetzt keine rechtliche Beratung.
Denkmalschutz
Ley 12/1998 del Patrimonio Histórico de las Illes Balears, Art. 36 und 39
Fristen der Stadt
Eigentümergemeinschaft
Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, Art. 7, 9 und 17
Energieausweis
Real Decreto 390/2021, Art. 17
Inhaltlich geprüft und zuletzt aktualisiert am