Haus, Grundstück, Papiere
Ratgeber nach Objekttyp
Villa kaufen auf Mallorca
Eine Villa auf Mallorca kaufen Sie selten nur als Gebäude. Sie kaufen ein Grundstück mit Haus, Pool, Terrassen und oft Nebengebäuden, und jedes dieser Teile braucht eine eigene Genehmigung. Ob das, was Sie besichtigen, auch so genehmigt und eingetragen ist, entscheidet über den Wert und darüber, was Sie später damit tun dürfen.
Dieser Ratgeber zeigt, was eine Villa von anderen Immobilien unterscheidet, welche Punkte Sie vor der ersten Zahlung prüfen sollten und warum gerade bei Villen die Wahl des Maklers am Anfang steht. Ablauf, Steuern und Kaufnebenkosten erklärt der Kaufleitfaden.
Was eine Villa auf Mallorca ausmacht
Lage, Boden und Bauzustand
Als Villa bezeichnen Makler auf Mallorca meist ein freistehendes Einfamilienhaus mit eigenem Grundstück und Pool. Ein Rechtsbegriff ist das nicht. Für den Kauf zählt deshalb nicht die Bezeichnung im Exposé, sondern was Grundbuch, Kataster und Genehmigungen über das Haus sagen.
Die meisten Villen stehen in Wohngebieten auf städtischem Boden (suelo urbano), etwa in den Urbanisationen an der Küste. Steht das Haus auf ländlichem Boden (suelo rústico), gelten strengere Regeln für Umbau, Erweiterung und Nutzung. Was das bedeutet, erklärt der Ratgeber Finca kaufen auf Mallorca.
Gebaut, genehmigt, eingetragen
Ein Haus existiert in drei Fassungen: wie es steht, wie es genehmigt wurde und wie Grundbuch und Kataster es beschreiben. Bei Villen weichen diese Fassungen häufiger voneinander ab als bei Wohnungen, weil über die Jahre Poolhaus, Garage, überdachte Terrasse oder ein zusätzliches Zimmer hinzukommen.
Alter des Hauses
Ist die Villa jünger als zehn Jahre, haften die Baubeteiligten für bestimmte Mängel noch gesetzlich. Für Häuser, die eine Privatperson für sich selbst gebaut hat, gilt bei der Zehn-Jahres-Versicherung eine eigene Regel; sie steht bei den Prüfpunkten.
Gemeinschaft
Auch eine freistehende Villa kann zu einer Eigentümergemeinschaft gehören, wenn Zufahrt, Gärten, Pool oder Wachdienst gemeinsam betrieben werden. Dann gelten Beiträge und Beschlüsse wie in einer Wohnanlage.
Betrieb
Garten, Pool, Haustechnik und Sicherheit verursachen laufende Kosten, auch wenn Sie nicht vor Ort sind. Ihre Höhe hängt von Grundstück, Bauweise und Ihren Ansprüchen ab. Lassen Sie sich die Rechnungen des Verkäufers aus den vergangenen Jahren zeigen.
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Makler-Empfehlung anfragenPrüfpunkte vor der ersten Zahlung
was bei Villen hinzukommt
Die folgenden Punkte sollte Ihr Anwalt geklärt haben, bevor Sie reservieren oder einen Vorvertrag unterschreiben. Die Prüfpunkte jedes Kaufs, vom Grundbuchauszug bis zum Energieausweis, stehen im Kaufleitfaden. Hier geht es um das, was bei einer Villa hinzukommt.
Genehmigung für jedes Bauteil
Haus, Pool, Poolhaus, Garage, Stützmauern und überdachte Terrassen brauchen jeweils eine Baugenehmigung. Gleichen Sie die genehmigten Pläne mit dem ab, was auf dem Grundstück steht. Gegen einen Bau ohne Genehmigung kann die Gemeinde bis zu acht Jahre nach seiner Fertigstellung vorgehen und notfalls den Rückbau anordnen; auf geschütztem ländlichem Boden gilt diese Frist nicht (Art. 196 Ley 12/2017).
Bauabschluss und Bewohnbarkeit
Die Bescheinigung über den Abschluss der Bauarbeiten (certificado final de obra) und die Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad) zeigen, dass das Haus fertiggestellt und als Wohnung zugelassen ist. Prüfen Sie, ob die Bewohnbarkeitsbescheinigung noch gültig ist und das Haus in seinem heutigen Umfang beschreibt.
Eintragung des Gebäudes
Im Grundbuch sollte das Haus mit seiner heutigen Fläche als Bauwerk eingetragen sein (declaración de obra nueva). Steht dort nur das Grundstück oder eine kleinere Fläche, muss die Eintragung nachgeholt werden. Vereinbaren Sie im Vorvertrag, wer das bis wann erledigt und bezahlt.
Kataster
Fläche, Baujahr und Nutzung im Kataster sollten mit Grundbuch und Wirklichkeit übereinstimmen. Der Katasterwert ist zugleich die Grundlage der jährlichen Grundsteuer.
Zehn-Jahres-Versicherung
Für Wohngebäude schreibt das spanische Bauordnungsgesetz eine Versicherung gegen Schäden an tragenden Teilen vor, die zehn Jahre ab der Abnahme gilt. Hat der Verkäufer die Villa als Privatperson für sich selbst gebaut und bewohnt, musste er sie nicht abschließen. Verkauft er innerhalb der zehn Jahre, muss er sie für die verbleibende Zeit nachholen, es sei denn, Sie verzichten ausdrücklich darauf. Ohne Nachweis oder Verzicht wird der Verkauf weder beurkundet noch eingetragen (Art. 19 und Zusatzbestimmung 2 Ley 38/1999). Verzichten Sie nur nach Rücksprache mit Ihrem Anwalt.
Lage zur Küste
Liegt das Grundstück nah am Meer, prüfen Sie, ob Teile davon in den Zonen des Küstengesetzes liegen. Was dort gilt, erklärt der Ratgeber Haus mit Meerblick kaufen.
Gemeinschaft und Wegerechte
Gehört die Villa zu einer Gemeinschaft, verlangen Sie die Bescheinigung über offene Beiträge und die Protokolle der letzten Versammlungen. Prüfen Sie außerdem im Grundbuch, ob Wegerechte über Ihr Grundstück führen oder ob Ihre Zufahrt selbst eines braucht.
Vermietung
Wollen Sie an Feriengäste vermieten, braucht die Villa eine bestehende Lizenz für genau dieses Haus; mit einer neuen Lizenz können Sie nicht planen. Einzelheiten im Ratgeber Haus mit Ferienvermietungslizenz kaufen.
Was Käufern geschehen ist, die einen ungenehmigten Bau übernommen haben, schildert der Ratgeber Tipps und Erfahrungen.
Warum bei Villen die Maklerwahl entscheidet
dasselbe Haus, verschiedene Exposés
Villen werden auf Mallorca selten über einen einzigen Makler verkauft. Dieselbe Villa kann deshalb in mehreren Exposés auftauchen, mit anderen Fotos, anderen Flächenangaben und mitunter anderen Preisen. Wer Ihnen das Haus zuerst zeigt, gilt danach in der Regel als Ihr Makler für dieses Objekt. Mit wem Sie kaufen, entscheidet sich also nicht beim Notar, sondern vor der ersten Besichtigung.
Was das Exposé zeigt
- Fotos, Lage und Ausstattung
- eine Wohnfläche, oft ohne Angabe, wie sie gemessen wurde
- einen Preis, der bei einem anderen Makler anders lauten kann
- „alle Genehmigungen vorhanden“ als Satz, nicht als Dokument
Was Ihr Makler klären sollte
- die genehmigten Pläne im Vergleich zum Bestand
- Grundbuchauszug und Katasterdaten mit ihren Flächen
- ob und zu welchem Preis andere Makler das Haus anbieten
- Bauabschluss, Bewohnbarkeit und, bei jüngeren Häusern, die Zehn-Jahres-Versicherung
Ein Makler, der diese Fragen vor der Besichtigung beantwortet, kostet Sie nicht mehr als einer, der nur aufschließt: Die Provision zahlt in der Regel der Verkäufer. Den Unterschied merken Sie, wenn eine Abweichung zwischen Bestand und Genehmigung auffällt, bevor Sie eine Anzahlung geleistet haben, und nicht danach. Woran Sie einen solchen Makler erkennen, zeigen die zehn Fragen an Ihren Makler.
Villen finden Sie auf der ganzen Insel. Wie sich das Angebot von Ort zu Ort unterscheidet, beschreiben die Regionsseiten, etwa Son Vida, der Südwesten mit Calvià, Bendinat, Santa Ponsa, Andratx und Port d’Andratx oder an der Ostküste Canyamel und Cala Millor.
Quellen und Stand
woher die Angaben stammen
Rechtsstand: konsolidierte Fassungen im spanischen Amtsblatt (BOE), abgerufen am 9. Oktober 2026. Diese Seite ersetzt keine rechtliche Beratung. Lassen Sie die Prüfpunkte für Ihr Objekt von einem Anwalt in Spanien bestätigen.
Fristen der Gemeinde
Ley 12/2017 de urbanismo de las Illes Balears, Art. 196, Fassung vom 14. Dezember 2024
Haftung und Zehn-Jahres-Versicherung
Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, Art. 17 und 19, Zusatzbestimmung 2
Markt, Provision und Maklerwahl
Inhaltlich geprüft und zuletzt aktualisiert am