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Warum dieselbe Villa auf Mallorca bei zwölf Maklern steht
Von Johannes Partz
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Weil Verkäufer auf Mallorca ihre Immobilie meist nicht einem Makler allein anvertrauen, sondern mehreren zugleich. Jeder von ihnen darf sie anbieten, mit eigenen Fotos, eigenem Text und manchmal mit eigenem Preis.
Ob es am Ende zwölf Exposés sind, drei oder zwanzig, hängt vom einzelnen Haus ab; eine verlässliche Zählung dazu kennen wir nicht. Für Sie zählt, was daraus folgt: Sie wählen auf Mallorca nicht nur ein Haus, sondern auch den Makler, mit dem Sie es kaufen. Und diese Wahl fällt meist schon bei der ersten Besichtigung.
Ein Haus, viele Aufträge
der Markt ohne Alleinauftrag
Alleinaufträge gibt es auf Mallorca auch. Üblich ist aber, dass der Eigentümer mehrere Makler beauftragt. Jeder von ihnen braucht dafür einen eigenen schriftlichen Auftrag, die nota de encargo: Sie berechtigt ihn, die Immobilie anzubieten und dafür zu werben (Zusatzbestimmung 13 Nr. 7.2 d Ley 3/2024). Was mindestens darin stehen muss, schreibt das Gesetz vor (Nr. 17.4). Für Sie als Käufer sind drei Angaben wichtig:
Exklusiv oder nicht
Der Auftrag muss ausdrücklich sagen, ob er exklusiv erteilt wurde (Nr. 17.4 d). Das amtliche Muster der Balearen hat dafür ein eigenes Feld.
Laufzeit
Beginn und Ende des Auftrags oder der Hinweis, dass er bis zum Widerruf gilt (Nr. 17.4 e).
Preis
Der Preis, den der Eigentümer für die Immobilie verlangt (Nr. 17.4 f).
Bezahlt wird am Ende in der Regel nur der Makler, über den der Käufer gekommen ist. Jeder der beauftragten Makler hat also ein Interesse daran, die Immobilie möglichst vielen Interessenten zu zeigen, und zwar als Erster.
Warum die Preise auseinanderliegen
dieselbe Villa, verschiedene Zahlen
Steht dieselbe Villa mit verschiedenen Preisen im Netz, hat das selten nur einen Grund, und von außen lassen sich die Gründe nicht unterscheiden:
Verschiedene Stände
Jeder Auftrag nennt den Preis, den der Eigentümer bei der Unterschrift verlangt hat. Ändert er ihn später, ziehen nicht alle Exposés gleich schnell nach.
Verschiedene Flächen
Grundbuch, Kataster und Exposé nennen nicht immer dieselbe Fläche, und jeder Makler übernimmt die Angabe, die ihm vorliegt. Preise pro Quadratmeter sind dann nicht vergleichbar. Warum das bei Villen häufig ist, erklärt der Ratgeber Villa kaufen auf Mallorca.
Veraltete Anzeigen
Ein Exposé kann online bleiben, obwohl der Auftrag ausgelaufen oder die Immobilie verkauft ist. Ob ein Auftrag noch gilt, zeigt seine Laufzeit.
Honorar
Ob und wie das Honorar des Maklers im genannten Preis steckt, ergibt sich aus seinem Auftrag. Sie haben Anspruch auf vollständige und eindeutige Angaben zum Preis (Zusatzbestimmung 13 Nr. 3 a Ley 3/2024).
Welcher Preis gilt, sagt Ihnen deshalb nur der aktuelle Auftrag. Fragen Sie den Makler danach. Wie der Preis im Verhältnis zu Lage und Grundstück liegt, können Sie mit unserem Wertrechner einordnen; er rechnet mit den amtlichen Wertzonen und Daten des spanischen Katasters.
Was das für Ihre erste Besichtigung heißt
die Wahl fällt früher, als man denkt
Viele Makler lassen sich eine Besichtigung schriftlich bestätigen, mit einem Besichtigungsnachweis (hoja de visita). Damit belegen sie gegenüber dem Verkäufer, dass sie Sie mit der Immobilie zusammengebracht haben. Wer Ihnen eine Villa zuerst gezeigt hat, gilt deshalb in der Regel als Ihr Makler für diese Villa. Ein späterer Wechsel führt leicht zu Streit darüber, wem die Provision zusteht.
Bei wem Sie ein Objekt zuerst sehen, ist oft Zufall: ein Portal, eine Anzeige, ein Hinweis von Bekannten. Gehen Sie deshalb in dieser Reihenfolge vor:
Makler wählen
Entscheiden Sie sich für einen oder wenige Makler, bevor Sie Besichtigungen vereinbaren, und nicht erst, wenn Sie ein Haus gefunden haben.
Exposés vergleichen
Sammeln Sie alle Exposés zu einer Villa, die Sie interessiert. Fotos, Lage und Flächen zeigen, ob es dasselbe Objekt ist; die Unterschiede zeigen, welche Fragen offen sind.
Auftrag erfragen
Fragen Sie, ob ein schriftlicher Auftrag des Eigentümers besteht, ob er exklusiv ist und welcher Preis darin steht.
Nachweis lesen
Lesen Sie einen Besichtigungsnachweis vor der Unterschrift. Unterschreiben Sie nichts, was Sie zu mehr verpflichtet als zur Bestätigung des Termins.
Warum bei uns die Maklerwahl zuerst kommt
und was wir daraus machen
Aus genau diesem Grund steht bei uns die Wahl des Maklers vor der Suche nach dem Haus. Nach Ihrer Anfrage ruft Johannes Partz Sie an, bespricht Ihre Suche mit Ihnen und empfiehlt Ihnen bis zu drei Makler, die wir vorab geprüft haben, unter anderem auf den Eintrag im Maklerregister der Balearen, Erfahrung in Ihrer Region und Preisklasse, eine offen ausgewiesene Provision und Deutsch als Arbeitssprache. Ob und welchen Sie beauftragen, entscheiden Sie selbst.
Für Sie ist die Empfehlung kostenfrei. Bezahlt werden wir von den Maklern in unserem Partnernetz, und zwar nur, wenn sie selbst ein Honorar in Rechnung stellen. Wie der Markt ohne Alleinauftrag funktioniert und wer welche Provision zahlt, steht ausführlich unter Warum auf Mallorca der Makler zählt. Was Sie einen Makler vor dem ersten Termin fragen sollten, zeigen die zehn Fragen an Ihren Makler.
Quellen und Stand
woher die Angaben stammen
Geprüft am 9. Oktober 2026. Gesetze, Fristen und Verwaltungspraxis ändern sich; prüfen Sie den Stand vor einer Entscheidung erneut.
- Ley 3/2024 de medidas urgentes en materia de vivienda, Zusatzbestimmung 13 Nr. 3 a, 7.2 d und 17.4; Fassung der Ley 4/2026, in Kraft seit 14. Juni 2026
- Amtliches Muster der Nota de encargo, Formulare des Maklerregisters der Balearen
Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und ersetzt keine rechtliche Beratung. Lassen Sie Verträge und Besichtigungsnachweise vor der Unterschrift von einem unabhängigen Anwalt mit Erfahrung im spanischen Recht prüfen.
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