Zehn Fragen an Ihren Makler vor der ersten Besichtigung

Eingetragene Makler müssen ihre Registriernummer in jeder Werbung nennen (Zusatzbestimmung 14 Nr. 6.4 Ley 3/2024). Die Eintragung ist freiwillig (Nr. 1.1). Fehlt sie, ist das kein Rechtsverstoß, aber ein Grund nachzufragen.

Gute Antwort: eine Nummer, die mit der im Exposé und auf dem Schild im Büro oder auf der Website übereinstimmt. Ist der Makler nicht eingetragen, sollte er sagen können, wie er Qualifikation, Garantie und Haftpflicht nachweist. Wie Sie die Nummer prüfen, steht im Beitrag Das Maklerregister der Balearen.

Die Garantie sichert Gelder, die der Makler entgegennimmt, bis er sie weitergibt, etwa eine Reservierungszahlung (Zusatzbestimmung 13 Nr. 11.1). Jeder Makler auf den Balearen muss sie unterhalten, über mindestens 60.000 € je Deckungsjahr (Nr. 13).

Gute Antwort: Name der Versicherung oder Bank und die Referenznummer, ohne Umweg. Beides muss er Ihnen auf Nachfrage nennen (Nr. 11.2). Fragen Sie zugleich nach der Berufshaftpflicht; das Gesetz verlangt mindestens 100.000 € je Schadensfall und 600.000 € im Jahr (Nr. 16.1).

Ein Makler bietet eine Immobilie auf Grundlage eines schriftlichen Auftrags an, der nota de encargo (Zusatzbestimmung 13 Nr. 7.2 d). Beim Verkauf auf Mallorca erteilt ihn in aller Regel der Verkäufer; dann vertritt der Makler zunächst dessen Interessen. Das amtliche Muster des Auftrags sieht aber auch einen Auftrag von Käufern vor.

Gute Antwort: eine klare Zuordnung: Auftrag des Verkäufers, Auftrag von Ihnen oder beides. Arbeitet er für beide Seiten, fragen Sie, wie er beim Preis mit den gegensätzlichen Interessen umgeht.

Eine gesetzliche Gebührenordnung gibt es nicht. Makler müssen aber die vollständigen Endpreise ihrer Leistungen einschließlich Steuern offenlegen (Zusatzbestimmung 13 Nr. 7.1 f), und im Auftrag steht das Honorar mit ausgewiesener Steuer (Nr. 17.4 g). Auf die Provision fällt Mehrwertsteuer an, zum allgemeinen Satz von 21 Prozent (Art. 90 Ley 37/1992).

Gute Antwort: eine schriftliche Bestätigung, ob und in welcher Höhe Kosten für Sie entstehen, mit Mehrwertsteuer. Soll für Sie keine Provision anfallen, lassen Sie sich genau das vor der ersten Besichtigung schriftlich geben.

Ob ein Auftrag exklusiv erteilt wurde und für welchen Zeitraum, muss im Vermittlungsauftrag stehen (Zusatzbestimmung 13 Nr. 17.4 d und e). Das amtliche Muster der Balearen hat dafür ein eigenes Feld: exklusiv ja oder nein.

Gute Antwort: ja oder nein, mit Laufzeit. Heißt es, ein Objekt sei nur über diesen Makler zu haben, ist der exklusive Auftrag der Beleg dafür. Warum eine Immobilie ohne Alleinauftrag oft bei vielen Maklern steht, erklärt der Beitrag Warum dieselbe Villa bei zwölf Maklern steht.

Ohne Alleinauftrag kann dieselbe Immobilie bei mehreren Maklern stehen, mit unterschiedlichen Exposés und manchmal unterschiedlichen Preisen. Der Preis, den der Eigentümer verlangt, steht im jeweiligen Auftrag (Zusatzbestimmung 13 Nr. 17.4 f). Sie haben Anspruch auf vollständige und eindeutige Angaben zum Preis (Nr. 3 a).

Gute Antwort: eine offene Auskunft, ob weitere Makler beauftragt sind, und der aktuelle Preis des Eigentümers. Den Angebotspreis selbst können Sie mit unserem Wertrechner einordnen; er rechnet mit den amtlichen Wertzonen und Daten des spanischen Katasters.

Sie haben Anspruch darauf, die wesentlichen Angaben zu Bau, Zustand, Ausstattung, Erwerb und Nutzung einer angebotenen Immobilie schriftlich zu erhalten (Zusatzbestimmung 13 Nr. 3 i). Der Makler muss Ihnen weitergeben, was er dazu vom Eigentümer und aus anderen Quellen erfahren hat (Nr. 7.1 e).

Gute Antwort: eine Liste mit Datum: aktueller Grundbuchauszug (Nota simple), Katasterdaten (Referencia catastral), Baugenehmigung, Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cédula de habitabilidad) und Energieausweis (Certificado energético). Was noch fehlt, sollte er benennen.

Drei Punkte, die den Wert einer Immobilie verändern können. In einer Wohnanlage haftet die Wohnung für offene Beiträge des laufenden und der drei vorangegangenen Kalenderjahre, auch nach dem Verkauf (Art. 9 Abs. 1 Buchst. e Ley 49/1960). In Meeresnähe kann ein Grundstück in der Schutzzone des Küstengesetzes liegen, in der Regel 100 Meter landeinwärts (Art. 23 Ley 22/1988). An Feriengäste vermieten dürfen Sie nur mit einer Lizenz, die für genau diese Immobilie gilt.

Gute Antwort: Nicht jeder Punkt betrifft jedes Objekt. Der Makler sollte sagen können, welcher hier zu prüfen ist und mit welcher Unterlage: Bescheinigung der Gemeinschaft (Comunidad de propietarios), Lage zur Küstenlinie (Ley de Costas), Eintrag im Tourismusregister (ETV).

Viele Makler lassen sich eine Besichtigung schriftlich bestätigen, mit einem Besichtigungsnachweis (hoja de visita). Damit belegen sie gegenüber dem Verkäufer, dass sie Sie mit der Immobilie zusammengebracht haben. Wer Ihnen ein Objekt zuerst gezeigt hat, gilt deshalb in der Regel als Ihr Makler für dieses Objekt.

Gute Antwort: Der Makler schickt Ihnen den Nachweis vorab zum Lesen. Achten Sie darauf, ob er Sie zu mehr verpflichtet als zur Bestätigung des Termins, etwa zu einer Provision. Unterschreiben Sie nichts, was Sie nicht verstanden haben.

Ein Makler darf im Namen des Verkäufers Zahlungen entgegennehmen und Vorverträge abschließen, wenn sein Auftrag ihn dazu ermächtigt (Zusatzbestimmung 13 Nr. 7.2 d). Nimmt er Geld an, muss er dafür einstehen, dass Sie es zurückerhalten, solange er es nicht weitergeleitet hat (Nr. 7.2 b).

Gute Antwort: wer die Verträge aufsetzt, auf welches Konto Sie zahlen und welche Garantie die Zahlung absichert. Lassen Sie die Verträge zusätzlich von einem unabhängigen Anwalt prüfen. Was eine Anzahlung von zehn Prozent bewirkt, erklärt der Beitrag Vorvertrag Arras.

Legen Sie die Antworten mehrerer Makler nebeneinander, bevor Sie den ersten Termin vereinbaren. Unterschiede zeigen sich selten in einer einzelnen Antwort, eher darin, wie vollständig und wie schnell sie kommen. Wählen Sie Ihren Makler danach, denn mit der ersten Besichtigung ist die Wahl für dieses Objekt meist getroffen.

Eine kürzere Fassung dieser Liste steht auf der Seite Warum auf Mallorca der Makler zählt, zusammen mit unseren Prüfkriterien und der Antwort auf die Frage, wie wir verdienen.