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Ende des Golden Visa: was sich für deutsche Käufer ändert
Von Johannes Partz
Veröffentlicht am
Für Käufer mit deutschem Pass ändert das Ende des Golden Visa nichts: Sie brauchten nie ein Visum, um in Spanien eine Immobilie zu kaufen oder dort zu wohnen. Abgeschafft ist seit dem 3. April 2025 ein Aufenthaltstitel für Investoren aus Staaten, deren Bürger in der EU kein Recht auf Freizügigkeit haben.
Für Ihren Kauf zählen andere Papiere: die Identifikationsnummer NIE, bei längeren Aufenthalten die Anmeldung im Ausländerregister und die Frage, wo Sie steuerlich ansässig sind. Dieser Beitrag ordnet alle drei ein. Dasselbe gilt für Käufer aus Österreich und, über ein eigenes Abkommen, aus der Schweiz.
Was abgeschafft wurde
das Investorenvisum für Immobilien
Bis 2. April 2025
Wer keine EU-Staatsangehörigkeit und kein gleichwertiges Recht auf Freizügigkeit hatte, konnte mit dem Kauf von Immobilien für mindestens 500.000 € ein Visum für Investoren erhalten (Art. 61 Abs. 2 und Art. 63 Abs. 2 Buchst. b Ley 14/2013 in der damaligen Fassung).
Seit 3. April 2025
Das Investorenvisum ist abgeschafft, für Immobilien wie für alle anderen Anlageformen. Art. 63 Ley 14/2013 wurde durch Schlussbestimmung 21 Abs. 1 der Ley Orgánica 1/2025 aufgehoben, in Kraft seit 3. April 2025 (Schlussbestimmung 38 Abs. 1).
Übergang
Vor dem 3. April 2025 gestellte Anträge werden nach altem Recht entschieden. Erteilte Visa und Genehmigungen gelten bis zu ihrem Ablauf; Verlängerungen richten sich nach dem Recht zur Zeit der ersten Erteilung (Übergangsbestimmungen 1 und 2 Ley 14/2013).
Warum es Sie nie betraf
Freizügigkeit statt Visum
Bürger der EU haben das Recht, nach Spanien einzureisen, sich dort frei zu bewegen und dort zu wohnen, wenn sie die vorgesehenen Formalitäten erfüllen (Art. 3 Real Decreto 240/2007). Für Aufenthalte bis zu drei Monaten genügt ein gültiger Reisepass oder Personalausweis (Art. 6). Schweizer Staatsangehörige und ihre Familien sind über das Freizügigkeitsabkommen zwischen der EU und der Schweiz gleichgestellt (Zusatzbestimmung 3).
Ein Immobilienkauf ist für dieses Recht keine Voraussetzung, und er erweitert es auch nicht. Das Investorenvisum richtete sich deshalb von Anfang an nur an Käufer, die es ohne Kauf nicht gehabt hätten.
Was Sie stattdessen brauchen
je nachdem, wie lange Sie bleiben
NIE für den Kauf
Wer aus wirtschaftlichen Gründen mit Spanien zu tun hat, etwa als Käufer einer Immobilie, erhält eine persönliche Identifikationsnummer, die NIE (Art. 205 Abs. 1 Real Decreto 1155/2024). In diesem Fall wird sie nicht von Amts wegen vergeben; Sie beantragen sie selbst (Art. 205 Abs. 3). Wie und wo, steht im Glossar unter NIE.
Anmeldung ab drei Monaten
Wollen Sie länger als drei Monate in Spanien bleiben, beantragen Sie persönlich die Eintragung im zentralen Ausländerregister, beim Ausländeramt der Provinz oder bei der Polizei. Die Frist beträgt drei Monate ab der Einreise; die Bescheinigung mit Name, Anschrift und NIE wird sofort ausgestellt (Art. 7 Abs. 5 Real Decreto 240/2007).
Voraussetzungen
Arbeiten Sie nicht in Spanien, brauchen Sie ausreichende Mittel für sich und Ihre Familie und eine Krankenversicherung, die alle Risiken in Spanien abdeckt (Art. 7 Abs. 1 Buchst. b). Einen festen Mindestbetrag darf die Behörde dafür nicht verlangen; maßgeblich ist Ihre persönliche Lage (Art. 7 Abs. 7).
Familie ohne EU-Pass
Ehepartner oder Kinder ohne EU-Staatsangehörigkeit, die mit Ihnen kommen, leiten ihr Aufenthaltsrecht von Ihrem ab, wenn Sie selbst die Voraussetzungen erfüllen (Art. 7 Abs. 2 Real Decreto 240/2007).
Steuerlich ansässig oder nicht
die Frage, die bleibt
Wichtiger als jedes Visum ist für Ihren Kauf die Frage, in welchem Land Sie steuerlich ansässig sind. In Spanien gilt als ansässig, wer sich im Kalenderjahr mehr als 183 Tage dort aufhält oder dort den Schwerpunkt seiner Tätigkeit oder seiner wirtschaftlichen Interessen hat (Art. 9 Abs. 1 Ley 35/2006). Davon hängt ab, wie Ihre Immobilie in Spanien besteuert wird und ob Sie Vermögen außerhalb Spaniens mit dem Modelo 720 melden müssen.
Was für Nicht-Residenten und für Ansässige gilt, erklärt die Seite Steuern und Nebenkosten im Abschnitt für Kaufpreise ab einer Million Euro, mit Rechtsgrundlage und Stand jeder Aussage.
Was sich am Markt ändert
und was wir nicht behaupten
Käufer aus Staaten ohne Freizügigkeit in der EU erhalten durch einen Immobilienkauf seit April 2025 kein Aufenthaltsrecht mehr. Wer von ihnen in Spanien leben will, braucht dafür einen anderen Aufenthaltstitel nach dem spanischen Ausländerrecht.
Ob das Nachfrage oder Preise auf Mallorca verändert, lässt sich mit veröffentlichten Zahlen bisher nicht belegen. Wir treffen dazu deshalb keine Aussage. Wie sich die Preise in einzelnen Orten entwickelt haben, zeigen die Regionen-Guides mit ihren Marktdaten und deren Stand.
Worauf es für Sie stattdessen ankommt
Unterlagen, Sprache, Makler
Für Käufer aus Deutschland, Österreich und der Schweiz liegt die Arbeit beim Kauf nicht im Aufenthaltsrecht, sondern in den Unterlagen: Grundbuch, Genehmigungen, Vorvertrag. Sie sind auf Spanisch, und bei Fristen und Bedingungen kommt es auf genaue Formulierungen an.
Die Makler, die wir empfehlen, arbeiten auf Deutsch und erklären Ihnen Unterlagen und Verträge in Ihrer Sprache. Nach Ihrer Anfrage ruft Johannes Partz Sie an, bespricht Ihre Suche mit Ihnen und empfiehlt Ihnen bis zu drei von ihnen. Woran Sie einen passenden Makler erkennen, steht unter Warum auf Mallorca der Makler zählt, was er vor der ersten Besichtigung beantworten sollte, in den zehn Fragen an Ihren Makler.
Quellen und Stand
woher die Angaben stammen
Geprüft am 9. Oktober 2026. Gesetze, Fristen und Verwaltungspraxis ändern sich; prüfen Sie den Stand vor einer Entscheidung erneut.
- Ley 14/2013 de apoyo a los emprendedores y su internacionalización, Art. 61 und 63, Übergangsbestimmungen 1 und 2
- Ley Orgánica 1/2025, Schlussbestimmungen 21 und 38
- Real Decreto 240/2007, Art. 3, 6 und 7, Zusatzbestimmung 3
- Real Decreto 1155/2024, Art. 205
- Ley 35/2006 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, Art. 9
Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und ersetzt keine rechtliche oder steuerliche Beratung. Für Ihre persönliche Lage, etwa Wohnsitz, Familie und Steuern, ziehen Sie einen Anwalt oder Steuerberater mit Erfahrung im spanischen und deutschen Recht hinzu.
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