Spanische Begriffe beim Immobilienkauf
AJD
Deutsch Stempelsteuer auf notarielle Urkunden
Bedeutung im Kaufprozess
was der Begriff regelt
AJD steht für Actos Jurídicos Documentados, wörtlich „beurkundete Rechtsakte“. Die Steuer gehört zum selben Gesetz wie die Grunderwerbsteuer (ITP), besteuert aber nicht den Erwerb, sondern die notarielle Urkunde. Beim Immobilienkauf zählt ihr gradueller Teil: Er fällt auf die erste Abschrift einer notariellen Urkunde an, die einen bezifferbaren Gegenstand hat, ins Grundbuch eingetragen werden kann und nicht schon der Grunderwerbsteuer oder der Erbschaft- und Schenkungsteuer unterliegt (Art. 31 Abs. 2 Real Decreto Legislativo 1/1993).
Daraus folgt die Grundregel beim Kauf: Kaufen Sie einen Neubau direkt vom Bauträger, unterliegt der Verkauf der Mehrwertsteuer, und eine Grunderwerbsteuer fällt nicht an (Art. 7 Abs. 5). Sie zahlen dann 10 Prozent Mehrwertsteuer (IVA, Art. 91 Ley 37/1992) und zusätzlich AJD auf die Kaufurkunde. Kaufen Sie eine Bestandsimmobilie von einer Privatperson, zahlen Sie Grunderwerbsteuer; AJD auf die Kaufurkunde fällt dann nicht an.
Auf den Balearen beträgt die AJD allgemein 1,5 Prozent (Art. 15 Decreto Legislativo 1/2014). Hat die Immobilie einen Wert von 1.000.000 € oder mehr, sind es seit dem 1. Januar 2023 2 Prozent, und zwar auf den gesamten Wert (Art. 17 bis). Für die erste eigene Hauptwohnung gibt es ermäßigte Sätze (Art. 17); für Ferien- und Zweitwohnungen gelten sie nicht.
Steuerschuldner ist der Erwerber. Bei der Urkunde über ein Darlehen mit Hypothek schuldet die Steuer seit dem 10. November 2018 die Bank (Art. 29 Real Decreto Legislativo 1/1993).
Worauf Käufer achten
vor der Unterschrift
Neubau oder Bestand
Ob AJD und Mehrwertsteuer anfallen oder Grunderwerbsteuer, hängt davon ab, ob der Verkauf der Mehrwertsteuer unterliegt. Lassen Sie sich im Vorvertrag bestätigen, wie der Verkäufer den Verkauf steuerlich behandelt.
Die Schwelle von 1.000.000 €
Anders als bei der Grunderwerbsteuer gibt es keine Staffel: Ab dieser Grenze gilt der Satz von 2 Prozent für den ganzen Wert. Bei 1.000.000 € sind das 20.000 € statt 15.000 €.
Frist von einem Monat
Erklären und zahlen Sie die Steuer innerhalb eines Monats nach der Beurkundung (Art. 82 Decreto Legislativo 1/2014). Erst danach trägt das Grundbuch Ihren Kauf ein (Art. 254 Abs. 1 Ley Hipotecaria).
Die Urkunde Ihres Darlehens
Diese AJD zahlt die Bank. Steht sie in Ihrer Kostenaufstellung, fragen Sie nach.
Vereinbarungen im Vertrag
Übernimmt der Verkäufer laut Vertrag die Steuer, ändert das gegenüber dem Finanzamt nichts: Absprachen zwischen Privatleuten binden die Steuerverwaltung nicht (Art. 17 Abs. 5 Ley 58/2003).
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Quellen und Stand
woher die Angaben stammen
Rechtsstand: konsolidierte Fassungen der Gesetze und Verordnungen, abgerufen am 9. Oktober 2026. Gesetze ändern sich; prüfen Sie den Stand vor einer Kaufentscheidung erneut. Diese Seite ersetzt keine rechtliche oder steuerliche Beratung.
- Real Decreto Legislativo 1/1993, Art. 7, 29 und 31
- Decreto Legislativo 1/2014 der Balearen, Art. 15, 17, 17 bis und 82
- Ley 37/1992 über die Mehrwertsteuer, Art. 91
- Ley Hipotecaria, Art. 254
- Ley 58/2003 General Tributaria, Art. 17
Inhaltlich geprüft und zuletzt aktualisiert am