Spanische Begriffe beim Immobilienkauf
Cédula de habitabilidad
Deutsch Bewohnbarkeitsbescheinigung
Bedeutung im Kaufprozess
was der Begriff regelt
Die cédula de habitabilidad bestätigt, dass eine Wohnung, ein Haus oder ein anderes Gebäude zum Wohnen genutzt werden darf. Auf den Balearen stellt sie der Inselrat aus, auf Mallorca also der Consell de Mallorca; er kann diese Aufgabe den Gemeinden übertragen. Ohne Cédula darf eine Wohnung weder bezogen noch vermietet werden, es sei denn, eine Erstbezugsgenehmigung der Gemeinde ersetzt sie (Art. 16 Abs. 1 Ley 5/2018).
Für den Kauf ist sie aus drei Gründen wichtig. Endgültige Verträge für Strom, Wasser, Gas und Telekommunikation gibt es nur mit gültiger Cédula oder Erstbezugsgenehmigung (Art. 16 Abs. 3). Jedem Kaufvertrag muss eine Kopie beiliegen; fehlt das Dokument, muss das ausdrücklich im Vertrag oder in der Kaufurkunde stehen (Art. 16 Abs. 4). Und wer an Feriengäste vermieten will, braucht sie ebenfalls (Art. 50 Abs. 2 Ley 8/2012).
Auf Mallorca läuft eine Cédula zehn Jahre nach ihrer Ausstellung ab, unabhängig davon, wem die Wohnung gehört oder wer darin wohnt (Art. 13 Decreto 145/1997). Das Dekret kennt drei Arten: die Cédula für den Erstbezug nach einem Neubau, einer Erweiterung oder einem größeren Umbau; die Erneuerung einer abgelaufenen Cédula; und eine Cédula für Gebäude, die am 1. März 1987 vollständig fertiggestellt waren und keine andere besitzen (Art. 8).
Worauf Käufer achten
vor der Unterschrift
Ausstellungsdatum
Rechnen Sie zehn Jahre ab Ausstellung. Ist die Cédula abgelaufen oder läuft sie bald ab, klären Sie vor dem Vorvertrag, wer die Erneuerung beantragt und ob die Wohnung die Voraussetzungen dafür noch erfüllt.
Zahl der Bewohner
Die Cédula legt fest, für wie viele Personen die Wohnung zugelassen ist. Wohnen mehr Menschen darin, gilt sie als überbelegt (Art. 4 f Ley 5/2018). Passt die Zahl nicht zu Ihren Plänen, klären Sie das vor dem Kauf.
Beschreibung und Bestand
Die Cédula beschreibt die Wohnung, wie sie bei der Ausstellung war. Sie belegt nicht, dass spätere Anbauten genehmigt sind. Gleichen Sie Räume und Flächen mit Kataster, Grundbuch und Baugenehmigung ab.
Altes Haus ohne Cédula
Prüfen Sie, ob das Gebäude bis zum 1. März 1987 fertiggestellt war. Wurde ein Gebäude danach ohne Genehmigung errichtet und kann nicht mehr abgerissen werden, gibt es auf den Balearen keine Verträge für Strom, Wasser und Gas, solange es nicht legalisiert ist (Art. 129 Abs. 2 b Ley 12/2017).
Zustand der Wohnung
Erfüllt eine Wohnung die Mindestanforderungen an die Bewohnbarkeit nicht mehr, kann die Cédula widerrufen werden (Art. 16 Abs. 5 Ley 5/2018).
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Quellen und Stand
woher die Angaben stammen
Rechtsstand: konsolidierte Fassungen der Gesetze und Verordnungen, abgerufen am 9. Oktober 2026. Gesetze ändern sich; prüfen Sie den Stand vor einer Kaufentscheidung erneut. Diese Seite ersetzt keine rechtliche oder steuerliche Beratung.
- Ley 5/2018 de la vivienda de las Illes Balears, Art. 4 und 16
- Decreto 145/1997, Fassung für Mallorca, Art. 8 und 13; auch im Código de la Vivienda de las Islas Baleares des BOE
- Ley 8/2012 del Turismo de las Illes Balears, Art. 50
- Ley 12/2017 de urbanismo de las Illes Balears, Art. 129
Inhaltlich geprüft und zuletzt aktualisiert am