Spanische Begriffe beim Immobilienkauf
Fuera de ordenación
Deutsch Gebäude außerhalb der geltenden Planung
Bedeutung im Kaufprozess
was der Begriff regelt
Ein Gebäude ist fuera de ordenación, wenn es außerhalb der geltenden Bauplanung steht. Das balearische Baugesetz unterscheidet dabei genau, und für Käufer hängt viel davon ab, welcher Fall vorliegt. Davon abhängig ist vor allem, was Sie später umbauen, erweitern oder modernisieren dürfen (Art. 129 Ley 12/2017).
Rechtmäßig gebaut, nicht mehr planungskonform
Das Gebäude entstand rechtmäßig nach einem früheren Plan, widerspricht aber dem heutigen. Das Gesetz nennt es „unpassend“ (inadecuada). Erlaubt sind mindestens Arbeiten für Hygiene, Sicherheit, Reform, Konsolidierung, Sanierung und Modernisierung (Art. 129 Abs. 1).
Zum Abriss oder zur Enteignung vorgesehen
Der Plan sieht vor, das Gebäude zu enteignen, abzutreten oder abzureißen. Konsolidierung, Vergrößerung und Modernisierung sind ausgeschlossen; nur ausnahmsweise sind Reparaturen für Gesundheit und Sicherheit erlaubt (Abs. 2 a).
Ohne Genehmigung gebaut, Frist abgelaufen
Ein Abriss kann nicht mehr angeordnet werden. Erlaubt sind nur Reparaturen aus Gründen der Gesundheit, Sicherheit oder Hygiene. Wurde das Gebäude nach dem 1. März 1987 errichtet, gibt es außerdem keine Verträge für Strom, Gas, Wasser, Abwasser oder Telefon, solange es nicht legalisiert ist (Abs. 2 b).
Rechtmäßiges Gebäude mit ungenehmigtem Anbau
Am rechtmäßigen Teil sind Reparatur, Konsolidierung und Reform erlaubt, am ungenehmigten Teil keinerlei Arbeiten, bis er legalisiert ist (Abs. 2 c).
Gegen Bauten ohne Genehmigung kann die Gemeinde bis acht Jahre nach ihrer vollständigen Fertigstellung vorgehen. Auf geschütztem ländlichem Boden und bei katalogisierten oder als Kulturgut geschützten Gebäuden gibt es keine Frist (Art. 196 Abs. 1 und 2). In Wohnanlagen gelten die Einschränkungen nur für die betroffene Wohnung, nicht für das ganze Gebäude (Art. 129 Abs. 3).
Worauf Käufer achten
vor der Unterschrift
Das Grundbuch beweist keine Genehmigung
Ist die Frist für einen Abriss abgelaufen, trägt das Grundbuch auch einen Bau ohne Genehmigung ein, gestützt auf eine Bescheinigung über sein Alter. Die Gemeinde muss dann seine baurechtliche Lage am Rand der Eintragung vermerken (Art. 28 Abs. 4 Real Decreto Legislativo 7/2015). Achten Sie im Grundbuchauszug auf solche Vermerke.
Bei der Gemeinde klären
Lassen Sie Ihren Anwalt schriftlich klären, welche baurechtliche Lage für das Haus und für jeden Anbau gilt, einschließlich Pool, Terrassen und Nebengebäuden.
Ihre Pläne mit dem Haus
Planen Sie Umbau, Erweiterung oder eine Sanierung, entscheidet der Status darüber, ob das möglich ist. Bewerten Sie den Preis nach dem, was tatsächlich erlaubt ist.
Versorgung
Fragen Sie, ob Strom und Wasser über endgültige Verträge laufen. Fehlen sie, kann das auf einen ungeklärten Status hinweisen.
Legalisierung auf dem Land
Für Bauten auf ländlichem Boden, gegen die die Gemeinde nicht mehr vorgehen kann, haben die Balearen ein befristetes, kostenpflichtiges Legalisierungsverfahren geschaffen (Zusatzbestimmung 7 Ley 7/2024). Einzelheiten stehen im Finca-Ratgeber.
Passende Ratgeber
hier lesen Sie weiter
- Finca kaufen auf Mallorca Ländlicher Boden, Genehmigung jedes Bauteils und außerordentliche Legalisierung.
- Villa kaufen auf Mallorca Genehmigungen für Haus, Pool und Anbauten und die Fristen der Gemeinde.
Quellen und Stand
woher die Angaben stammen
Rechtsstand: konsolidierte Fassungen der Gesetze und Verordnungen, abgerufen am 9. Oktober 2026. Gesetze ändern sich; prüfen Sie den Stand vor einer Kaufentscheidung erneut. Diese Seite ersetzt keine rechtliche oder steuerliche Beratung.
- Ley 12/2017 de urbanismo de las Illes Balears, Art. 129 und 196
- Ley 7/2024 der Balearen, Zusatzbestimmung 7
- Real Decreto Legislativo 7/2015 (Ley de Suelo), Art. 28
Inhaltlich geprüft und zuletzt aktualisiert am