Spanische Begriffe beim Immobilienkauf
Licencia de primera ocupación
Deutsch Erstbezugsgenehmigung
Bedeutung im Kaufprozess
was der Begriff regelt
Die licencia de ocupación o de primera utilización erteilt die Gemeinde, wenn ein Gebäude fertig ist. Sie prüft, ob die Bedingungen der Baugenehmigung eingehalten wurden und das Gebäude so gebaut ist wie genehmigt, und gibt es zur Nutzung frei (Art. 158 Abs. 1 Ley 12/2017). Die Gemeinde soll innerhalb eines Monats nach dem vollständigen Antrag entscheiden.
Auf den Balearen braucht der erste Bezug eines Gebäudes eine solche Genehmigung (Art. 146 Abs. 1 m). Bei Neubauten genügt dafür keine bloße Anzeige an die Gemeinde (Art. 148 Abs. 2 h). Bewohnt werden darf ein Gebäude nur mit gültiger Bewohnbarkeitsbescheinigung, mit Erstbezugsgenehmigung oder mit einer Bescheinigung der Gemeinde, dass keine nötig ist (Art. 158 Abs. 2). Endgültige Verträge für Strom, Wasser, Gas und Telekommunikation gibt es nur mit einem dieser Dokumente (Art. 158 Abs. 4).
Auch das Grundbuch fragt danach: Einen Neubau trägt es als fertiggestellt nur ein, wenn neben der Bescheinigung des Architekten die Dokumente vorliegen, die die Nutzung erlauben (Art. 28 Abs. 1 Real Decreto Legislativo 7/2015).
Worauf Käufer achten
vor der Unterschrift
Restzahlung erst mit Genehmigung
Beim Neubau vom Bauträger sollte der Rest des Preises erst fließen, wenn die Erstbezugsgenehmigung oder die Bewohnbarkeitsbescheinigung vorliegt und der Kauf beurkundet wird.
Absicherung der Anzahlungen
Die gesetzliche Garantie für Ihre Anzahlungen erlischt erst, wenn die Erlaubnis zur Nutzung erteilt und die Wohnung übergeben ist (Zusatzbestimmung 1 Ley 38/1999). Verzichten Sie nicht vorher auf sie.
Was genehmigt ist
Die Genehmigung bezieht sich auf das Projekt, wie es genehmigt wurde. Spätere Änderungen und Anbauten deckt sie nicht ab.
Gebäudebuch
Lassen Sie sich mit der Übergabe das Gebäudebuch aushändigen. Es enthält das ausgeführte Projekt mit genehmigten Änderungen, das Abnahmeprotokoll, die Liste der Beteiligten und die Anleitungen für Nutzung und Instandhaltung (Art. 7 Ley 38/1999).
Ältere Häuser
Fehlt bei einem älteren Haus jeder Nachweis, prüfen Sie seinen baurechtlichen Status. Was das bedeuten kann, erklärt der Eintrag Fuera de ordenación.
Passende Ratgeber
hier lesen Sie weiter
- Neubau vom Bauträger: Prüfpunkte Projekt, Vertrag und Übergabe, mit der Absicherung Ihrer Anzahlungen.
- Kaufleitfaden: Rechtliche Prüfpunkte Baugenehmigung, Bauabschluss und die übrigen Dokumente vor der ersten Zahlung.
Quellen und Stand
woher die Angaben stammen
Rechtsstand: konsolidierte Fassungen der Gesetze und Verordnungen, abgerufen am 9. Oktober 2026. Gesetze ändern sich; prüfen Sie den Stand vor einer Kaufentscheidung erneut. Diese Seite ersetzt keine rechtliche oder steuerliche Beratung.
- Ley 12/2017 de urbanismo de las Illes Balears, Art. 146, 148 und 158
- Ley 5/2018 de la vivienda de las Illes Balears, Art. 16
- Real Decreto Legislativo 7/2015 (Ley de Suelo), Art. 28
- Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, Art. 7 und Zusatzbestimmung 1
Inhaltlich geprüft und zuletzt aktualisiert am