Vorvertrag Arras: zehn Prozent Anzahlung und ihre Folgen

Der spanische Código Civil kennt die Anzahlung beim Kauf, nennt aber keine Höhe. Er regelt in Art. 1454 nur, was geschieht, wenn eine Seite zurücktritt. Die zehn Prozent sind eine Gewohnheit des Marktes: Nach Angaben des Immobilienportals idealista beträgt die Anzahlung bei dieser Form der Arras normalerweise 10 Prozent des Kaufpreises.

Weil die Höhe frei vereinbart wird, können Sie darüber verhandeln. Eine niedrigere Anzahlung begrenzt Ihr Risiko, falls Sie am Ende nicht kaufen können. Eine höhere bindet bei Arras nach Art. 1454 auch den Verkäufer stärker, denn sein Rücktritt kostet ihn denselben Betrag. Welche Höhe zu Ihrer Lage passt, hängt davon ab, wie weit Finanzierung und Prüfung der Unterlagen schon sind.

Ob Sie zurücktreten dürfen, hängt nicht von der Höhe der Anzahlung ab, sondern davon, als was sie vereinbart ist. Das Gesetz regelt ausdrücklich nur eine Form. Die beiden anderen Bezeichnungen stammen aus der Praxis von Gerichten und Anwälten.

Steht im Vertrag nur das Wort „Arras“ ohne Bezug auf Art. 1454, kann später Streit darüber entstehen, welche Form gemeint war. Lassen Sie deshalb ausdrücklich hineinschreiben, welche Wirkung die Anzahlung haben soll, und die Klausel vor der Zahlung von Ihrem Anwalt prüfen.

Bei Arras nach Art. 1454 hängt an der Anzahlung zweierlei: was Sie verlieren, wenn Sie zurücktreten, und was der Verkäufer zahlt, wenn er zurücktritt. Sie verlieren die Anzahlung. Der Verkäufer zahlt sie doppelt zurück, also Ihre Anzahlung und denselben Betrag noch einmal.

Tritt der Verkäufer zurück, gewinnen Sie also den Betrag Ihrer Anzahlung; die zweite Hälfte seiner Zahlung ist Ihr eigenes Geld. Weitere Ansprüche nennt Art. 1454 nicht. Ob Sie darüber hinaus Kosten ersetzt bekommen, etwa für Gutachten oder eine Finanzierungszusage, hängt vom Vertrag ab.

Nimmt der Makler die Anzahlung entgegen, muss er auf den Balearen dafür einstehen, dass Sie sie zurückerhalten, solange er sie nicht an den Empfänger weitergeleitet hat (Zusatzbestimmung 13 Nr. 7.2 b Ley 3/2024). Dafür unterhält er eine Garantie, die solche Gelder bis zur Weitergabe absichert (Nr. 11.1). Die gesetzliche Mindestsumme beträgt 60.000 € je Deckungsjahr (Nr. 13).

Fragen Sie deshalb, bei welcher Versicherung oder Bank die Garantie besteht, unter welcher Referenznummer und über welche Summe. Die ersten beiden Angaben muss der Makler Ihnen auf Nachfrage nennen (Nr. 11.2). Ausgezahlt wird aus der Garantie nur, wenn beide Seiten zustimmen oder ein Urteil, ein Schiedsspruch oder ein bestandskräftiger Bescheid es anordnet (Nr. 14). Sie schützt im Ernstfall, ein schneller Rückweg ist sie nicht.

Zahlen Sie an den Verkäufer, überweisen Sie von Ihrem eigenen Konto und bewahren Sie den Beleg auf. In der Kaufurkunde nennt der Notar auch Zahlungen, die vor dem Termin geleistet wurden (Art. 24 Ley del Notariado). Kaufen Sie vom Bauträger, sind Anzahlungen ab der Baugenehmigung durch eine Versicherung oder Bankbürgschaft abzusichern (Zusatzbestimmung 1 Ley 38/1999). Was der Vertrag dafür enthalten muss, steht im Ratgeber Neubau vom Bauträger kaufen.

Wo der Vorvertrag im Ablauf des Kaufs steht, zeigt der Kaufleitfaden. Den Begriff selbst erklärt das Glossar unter Contrato de arras.

Das balearische Recht sieht ausdrücklich vor, dass ein Makler im Namen des Verkäufers Zahlungen entgegennehmen und Vorverträge abschließen darf, wenn sein Auftrag ihn dazu ermächtigt (Zusatzbestimmung 13 Nr. 7.2 d Ley 3/2024). Wer Ihre Anzahlung annimmt und wie sie abgesichert ist, klären Sie deshalb am besten, bevor Sie das erste Objekt besichtigen. Es ist die letzte der zehn Fragen an Ihren Makler.

Bei den Maklern, die wir empfehlen, prüfen wir vorab unter anderem den Eintrag im Maklerregister der Balearen. Wer sich dort eintragen lässt, erklärt gegenüber der Behörde, dass er Berufshaftpflicht und Garantie in der gesetzlichen Höhe abgeschlossen hat (Zusatzbestimmung 14 Nr. 10.2 Ley 3/2024). Nach Ihrer Anfrage bespricht Johannes Partz Ihre Suche mit Ihnen am Telefon und empfiehlt Ihnen bis zu drei passende Makler. Wie wir dabei vorgehen und wie wir verdienen, steht unter Warum auf Mallorca der Makler zählt.